国务院发布土地市场“国五条” 释放重要调控信号

股票王

导读：
　　国务院发布土地市场国五条 强化土地调控
　　国务院：多措施增加普通商品房用地
　　国务院常务会议释放土地调控信号
　　国务院定调土地出让改革：推进商品房用地双向定价
　　土地调控传递有松有紧信号　　国务院发布土地市场国五条 强化土地调控
　　在房地产调控进入深水区时，国务院首次提出了改善土地调控。
　　昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。
　　土地征收出让制度和保障房制度一直是房地产调控无法绕过的话题，尤其对于渐入深水区的调控而言，加强土地管理、完善保障房制度显得尤为重要。
　　此次国务院常务会议对土地管理使用了加强和改善土地调控的说法，指出促进结构调整和发展方式转变。强化土地利用总体规划的整体管控作用，确保各部门各行业制定相关规划、开发利用土地符合土地利用总体规划。综合运用土地利用计划、土地供应、地价等政策工具，加强对产业、区域发展的引导，推动产业结构调整和集约用地。建立规划和项目节约用地评价制度。
　　国务院此时强调改善土地调控，或与上半年地价的快速上涨密切相关。上半年严格执行限购的城市房价同比涨幅微弱，部分不限购的城市和执行力度较弱的二三线城市上半年领涨全国房价，然而，土地部门发布的全国主要城市地价监测分析显示，二季度全国主要监测城市地价总水平为3000元/平方米，同比增长8.85%；超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。土地价格的增幅二倍于70个大中城市的新建商品房房价增幅，无疑显示了地价是房屋价格上涨的第一推动力。
　　对于到底是谁才是导致房屋价格高涨的主要原因，官方和民间看法并不一致。官方屡次出台针对开发商和投机资金的调控政策，而市场却普遍认为，土地财政和繁重的税费才是造成房屋价格上涨的第一位的原因，也正因此，土地财政备受诟病。
　　与多次强调房地产调控相似，此次会议将现有政策再次进行强调说明，新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》再次被重申，加快规范农村集体建设用地管理。按照依法、严肃、有效的原则查处征地拆迁中的违法案件，严格责任追究，坚决制止违法强拆行为。加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿，维护农民权益。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。
　　做好保障性安居工程用地供应也已多次强调。依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
　　对于上半年已初步整理规范的高尔夫球场的问题，会议指出，严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。
　　在土地出让收益金按比例计提支持保障房建设、教育发展和水利建设以后，会议明确，要开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。（.证.券.日.报）

　　国务院：多措施增加普通商品房用地
　　温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，要求加强耕地保护、坚决防止违法违规用地反弹、做好保障性安居工程用地供应。要采取多种措施增加普通商品住房用地供应，并坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度。
　　点评：下半年全国土地调控闸门有松有紧，一是坚决防止违法违规用地，二是加快保障房用地供应，增加普通商品住房用地供应，对房地产企业是利好。 (.21.世.纪.经.济.报.道)

　　国务院常务会议释放土地调控信号
　　20日召开的国务院常务会议强调，当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学发展观，切实转变经济发展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作。这关系到米袋子、菜篮子之本及通货膨胀预期管理，关系到土地法规的尊严和政府公信力，关系到城乡居民切身利益，是目前经济形势下丝毫不能放松的辔头。
　　民以食为天，食以地为本。加强改进土地管理工作，关系米袋子和菜篮子。粮食是百价之基，在奶蛋禽肉副食消费日益增长情况下，粮食既关系主粮消费，又通过饲料业对居民食品消费影响极大，特别是对城乡大多数普通居民来说，米袋子、菜篮子等基本食品消费始终是家庭开支重头，丝毫懈怠不得。耕地保护是土地管理的核心，既事关当前，又关系食品价格长远预期。国务院常务会议指出，在确保耕地保有量不减少、质量有提高的同时，要加快建设高标准基本农田，力争十二五期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。市场经济下的耕地保护，一大关键是要使农业生产者有增收预期，因此必须贯彻执行国务院要求，进一步开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。
　　加强改进土地管理，必须严厉打击土地违法行为，其中关键在政府动真格，难点和突破点在重点工程非法用地和非法建设高尔夫球场等群众意见高度集中的领域。根据国土资源部公开通报，公路、铁路等大工程、大项目违法违规用地，占全国违法用地过半；而地方政府参与非法占地、违规建设高尔夫球场等问题，群众意见很大，不允许再拖而不决，任其蔓延。要不折不扣贯彻国务院常务会议要求，国土资源、交通运输、铁路等部门协同配合，切实解决重点工程项目用地未批先用问题；发展改革、国土资源等部门要抓紧清理整改高尔夫球场，严肃查处违法占地、违规建设高尔夫球场，以实际行动和执法结果，有效维护土地利用和管理秩序，切实防止土地违法形势总体反弹。
　　由于大规模城镇化工业化进程，我国土地供需矛盾突出，而其最根本的矛盾，在于城乡土地的二元化格局，在于土地收益剪刀差。针对农村土地的违法行为，必须贯彻国务院要求，加快规范农村集体建设用地管理，加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿，维护农民权益。特别值得注意的是，国务院常务会议强调完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。有关部门要及时跟进，联系实际和司法实践，把《物权法》规定的农村集体建设用地的用益物权问题落到实处，落实到农民心里。
　　人多地少，既要吃饭，又要发展，还要有房住，在此情况下，必须立足保障基本民生。在强调保证今年1000万套保障性安居工程建设用地、提前做好明年保障性安居工程建设用地供应储备和预安排的同时，国务院明确要求采取多种措施，增加普通商品住房用地供应。多管齐下解决人民群众住房问题，必须走节约集约用地之路。只要严格按照土地管理法要求，统筹安排，解决好分配问题，民生用地优先，满足人民群众合理住房需求，在保护耕地、保障发展的同时，在公平基础上的合理居住需求是可以保障的。（.新.华.网）
国务院定调土地出让改革：推进商品房用地双向定价
　　国务院常务会议部署加强土地管理
　　一、力争十二五期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。开展建立耕地保护补偿机制试点，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。
　　二、切实解决重点工程项目用地未批先用问题。要抓紧清理整改高尔夫球场。
　　三、落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，坚决制止违法强拆行为。加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿。依法保障农户宅基地用益物权。
　　四、保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
　　五、建立规划和项目节约用地评价制度。
　　7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。
　　会议要求近期重点做好5项工作：包括开展建立耕地保护补偿机制试点，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护；切实解决重点工程项目用地未批先用问题，抓紧清理整改高尔夫球场；坚决制止违法强拆行为，加快推进土地管理法修订；保证今年1000万套保障性安居工程建设用地，采取多种措施增加普通商品住房用地供应；建立规划和项目节约用地评价制度等。
　　对于商品住房用地出让，会议特别提出，要坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
　　此前的7月12日，国土资源部通报的今年土地、矿产违法违规情况半年报显示，当前土地供需矛盾加剧，违法违规情况反弹的压力很大。一位国土部知情人士称，土地是根源，会派生出来很多问题。
　　计提土地出让收入专项用于耕地保护
　　耕地保护依然是重中之重。
　　针对此次国务院常务会议提出的--开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护，上述国土部知情人士称，耕地保护基金在地方已有一些实践。
　　据前述国土部知情人士介绍，成都最早建立耕地保护基金。政府投数亿资金，专项用于耕地保护，也就是对农民的补偿。比如给予耕地保护好的农民相应数额鼓励。
　　这种做法，实际上也就是一个杠杆，让农民更有保护耕地的积极性，以后政府在土地收益基金里切出一块来。该人士说。
　　该国土部人士还透露，具体的计提比例，每个省会根据财政情况安排资金，硬性比例不太会提出来，这项工作会逐步推进，是大趋势。
　　事实上，关于土地出让收入的剥离此前已经启动。
　　6月，财政部、住房和城乡建设部印发通知，要求各地严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。
　　7月14日，财政部下发通知要求，作为计提农田水利建设资金的土地出让收益口径，按照10%的比例计提农田水利建设资金。
　　对此，中国指数研究院副院长陈晟认为，这是一个长期的政策，可以纠正地方政府过度依赖土地财政，让土地收益不单做城市重点工程建设，也回补基础设施。保障耕地的产出、保障水利的质量，卖地是从这里得到的收益，不能不考虑长期的影响。
　　土地管理法：今年肯定要修订
　　土地管理法修订工作也步入关键阶段。
　　20日的国务院常务会议提出，加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿，维护农民权益。
　　据前述国土部知情人士介绍，土地管理法今年肯定要修订，再不修订来不及了。而对于目前的工作进度，该人士称，现在在抓紧修改，快了。虽然今年不一定能修订好，但已经启动了。据该人士介绍，人大法工委、国务院法办、国土部等部门，前段时间已赴全国调研过，上海、浙江、四川都去过了。
　　此外，国务院常务会议还提到，要严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。
　　7月12日，国土部数据显示：今年上半年，全国发现违法用地行为3万件，涉及土地面积27.8万亩，同比分别上升8.0%、14.8%。
　　商品房用地双向定价
　　关于土地出让招拍挂制度，国务院常务会议指出，要推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
　　前述国土部知情人士分析，所谓的双向定价，就是政府定价和市场定价。商品房以前都是市场定价，现在要控制房价，政府也要有个指导价，结合市场价，确立一个合理的价格。不能完全把土地和商品房交给开发商市场化操作，要有个可控的土地收益和房产价格，才能真正抑制住房价。
　　现在很多土地出让也都有附加条件。一位国企开发商说，比如地价是限定的，让开发商去竞争谁配建的保障房面积大；或者说在限定房价的情况下，去竞争地价的高低--比如房价不能超过8000元/平方米，让开发商去竞地价。这和以前价高者得没什么区别，只不过政府更希望开发商把一部分利润让出来去做配套保障房。该开发商分析道。
　　陈晟对此理解则是，这表明以后不完全是价高者得，体现了保证配建保障房的决心。比如说核定了一些地价之后，竞保障房的比例。
　　陈晟说，保障房现在大家都不愿做，所以国企承担了部分责任。特别是公租房和廉租房这一块，引进社会资本金是最好的解决方法。
　　上述国土部知情人士还透露，政府后续措施肯定会跟进，促成地方政府发展和保护的理念，接下来很可能与地方政府领导考核挂钩。（.东.方.早.报）

　　土地调控传递有松有紧信号
　　下半年全国土地调控闸门将有松有紧，一方面坚决防止违法违规用地反弹，另一方面则加快保障房用地供应。
　　20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。
　　会议要求近期重点做好几项工作。第一项便是切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。要求开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。
　　第二项重点工作就是坚决防止违法违规用地反弹。根据会议要求，国土资源、交通运输、铁路等部门要协同配合，切实解决重点工程项目用地未批先用问题。发改委、国土资源等部门要抓紧清理整改高尔夫球场，严肃查处违法占地、违规建设高尔夫球场。要求加快规范农村集体建设用地管理，坚决制止违法强拆行为。
　　与房地产调控相呼应，做好保障性安居工程用地供应也成为下半年重点工作之一。会议不但要求，依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。而且，还要求提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。这无疑为保障房建设如期完成创造了条件。
　　会议还提出，要采取多种措施增加普通商品住房用地供应，并坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
　　土地专家指出，新的供地方式，不但体现了优先保障房用地供应的思路，还有利于原有价高者得的土地市场回归理性。
　　实际上，优先、优质安排保障性住房建设用地已经成为下半年供地方向。北京方面已明确表示，对于未按时完成保障性住房用地供应计划的区县，原则上不再供应商品住房用地。
　　土地和货币历来被看作房地产调控的两大闸门，土地闸门有松有紧的做法，反映出中央政府的调控思路。(.上.证)