京津冀将建2000平方公里畿辅新区 区域板块投资机会降临

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京津冀将建2000平方公里畿辅新区 区域板块投资机会降临

据悉，围绕北京新机场，在六环之外，建设一个2000平方公里新区，其范围包括河北廊坊、河北固安、天津武清和北京大兴等区域，预计未来可以容纳500万北京人口的迁移，部分央企、非核心政府部门以及高等院校将在区域内建立大学城，新区将围绕绿色生态作为建设理念，实现人居环境的城镇网络、交通网络、生态网络和文化网络的协调发展。

点评：京津冀的协同发展被提上国家战略高度，习近平近期将京津冀发展作为两会前最为重要的考察，明确北京城市发展五点定位，对京津冀一体化发展提出七点要求，预计随着京津冀一体化政策逐步落地，相关主题将持续发酵，地产、基建、生态建设等相关将受益。

地产：在北京周边、河北以及天津储备较多的公司更能受益于京津冀一体化带来的区域价值提升，主要包括华夏幸福(600340)(超1200万方土地位于京津冀地区)；荣盛发展(002146)(立足廊坊，河北约530万方)、廊坊发展(600149)(廊坊唯一国有控股上市公司)、空港股份(600463)(拥有顺义空港开发区近87公顷土地一级开发权)，金隅股份(601992)(拥有大量土地，水泥和房地产开发的央企)。

基建：一体化发展，交通先行，构建现代化交通网络系统离不开轨道交通，相关轨道交通将受益。目前京津冀地区发展水平差别较大，京津城镇化率超过50%，而河北城镇化率低于50%，跨区域地产业配置将提升效率，充分发挥比较优势，而这建立在交通一体化基础上。

生态：全国多地再次被雾霾天气所笼罩，环境治理再次成为政府与民众关注焦点。习总书记明确“扩大环境容量生态空间，加强生态环境保护合作”，这将直接利好于包括环保在内的大生态产业，大气、污水治理等环保产业是比较确定的产业机会，如蒙草抗旱(300355)、先河环保(300137)、创业环保(600874)、亿利资源等。(腾讯)

华夏幸福:受益京津冀区域协同发展机遇

华夏幸福 600340

研究机构：平安证券 分析师：周雅婷 撰写日期：2014-03-03

事项:近期习近平总书记在北京座谈会上强调实现京津冀协同发展,并提出加强顶层设计,加快推进产业对接协作、构建现代化交通系统等7点要求。

平安观点:

提前布局,受益区域发展机会。本次京津冀协同发展上升至国家战略层面,提出从加强顶层设计、加快推进产业对接协作、构建现代化交通系统等7个方面推动区域协同发展。我们认为在北京、天津人口承载空间能力不断减少的背景下,交通的优化将进一步加快人口向周边城市的外溢,而产业转移也将带来部分外来人员购房需求。廊坊地处北京、天津两大直辖市间,距离北京仅40公里、天津仅60公里,借助其天然地理优势,未来有望成为京津冀协同发展的突破口、人口承载地和产业承接地。当前廊坊新房均价不到8000元/平,上升潜力巨大。公司扎根廊坊多年,目前待开发土地储备近千万平,其中超过80%位于廊坊等北京周边区域,将直接受益未来区域需求增加和房价上涨带来的毛利率提升。

公司园区招商引资业务有望受益。座谈会中明确提出,将推动首都经济圈一体化、推动三地产业对接、构建现代化交通网络系统,推动区域内资本、技术、产权、人才、劳动力等生产要素自由流动。我们认为政策层面的推动和政策环境的改善无疑将提升区域对资本、技术、人才的吸引力。公司“园区+地产”模式核心之一为完成园区招商引资,目前公司京津冀区域内合作园区达12个,区域招商环境的改善有望带动公司园区招商业务增长。

主业稳步增长,业绩提升有保障。公司2013年实现销售额374.2亿,销售面积349.6万平米,同比分别增长77.1%和27.7%。扣除园区回款后销售额298.5亿,同比增长64.7%,主营业务稳步增长。2013年公司拿地面积同比增长72.1%,为2014年提供充足货源,同时沈阳、苏家屯、无锡等异地项目也将逐步贡献销售业绩,预计2014年公司销售额仍可维持40%以上高增长。公司预告2013年净利润同比增长50%~60%,销量持续高增长也为公司未来业绩增长打下结实基础。

维持公司“推荐”评级。预计公司2014-2015年EPS分别为2.77元、3.89元,对应PE分别为6.6倍和4.7倍。公司业绩、销量稳健增长,未来有望受益京津冀协同发展带来的政策机遇,且当前估值处于低位,维持公司“推荐”评级。

风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

荣盛发展:业绩持续高增长可期,试水旅游地产

荣盛发展 002146

研究机构：兴业证券 分析师：刘建刚 撰写日期：2014-03-03

近期我们赴廊坊调研了荣盛发展,与公司管理层就当前经营情况及未来发展规划进行了交流,要点如下:

一、2013年销售金额达270亿元,2014年供货充足,销售持续高增长可期

荣盛发展2013年销售金额达到270亿元,去化率约70%,销售均价5700元/平米(如加上车库等均价超过6000元/平米)。全年新开工近600万平米,超年初预期,竣工面积达到年初计划335万平米水平。

我们预计公司2014年新推货面积约600万平米,预计新推货的销售均价将较2013年的销售均价有所提升,主要原因是:1)商业项目有所增加:2013年公司成功运作沧州锦绣天地商业项目,积累了商业地产运营经验。2014年公司将有湛江中央广场综合体项目、石家庄阿尔卡迪亚四期、常州、成都等商业项目推出;2)将有部分高端项目推出,聊城东昌首府项目预计均价超过2万元/平米,徐州云龙观项目预计售价超2万元/平米,收购的秦皇岛项目预计售价超3万元/平米。全年供货节奏可能与去年相似,2-3季度推货超过60%,4季度推货占比30%。我们保守预计公司全年总货值超过500亿元,按照70%的去化假设,可实现销售金额超过350亿元,实现超过30%的销售增速。

二、对当前市场的看法:公司所经营的项目并未出现价格松动的现象

公司当前并未观察到市场降温的情况,估计当前部分城市的降价行为仍属个案。公司2013年实现了高增长,2014年1-2月公司实现销售金额约24亿元,较去年同期上升41%。由于荣盛在多个所在城市市占率第一,本身是该城市房价的风向标,荣盛项目价格并未松动。另一方面公司1-2月并未新推盘,二季度新推货大量供给之后的蓄客状况才能较明确放映市场状况。

三、拿地策略:坚持布局策略,深耕现有城市

公司的拿地策略依然是在环渤海和长三角地区,布局京沪、京广线沿线城市,在中部只布局了成都一个城市。未来有可能开拓的城市包括济南、武汉、郑州等。公司当前在12-13个三线城市进行发展,未来会精选城市进行深耕。公司认为对几百个三四线城市不能一概而论,三四线城市中存在着区位优势明显、需求旺盛的城市。在公司2013年的销售中,南京区域达到39亿元,廊坊、沈阳超过30亿元,蚌埠、沧州、聊城、临沂的销售额超过20亿元。从均价上看,南京、沈阳的均价约6000元/平米,并未较所在的三线城市有明显提升,但二线城市市场规模较大,适于公司快周转策略。

从拿地成本上看,2013年荣盛拿地楼面均价约1600-1700元/平米,地价涨幅并未高于房价涨幅。除了流动性较为宽松的2013年6-7月份,公司认为所在城市其他时间地价都趋于合理。公司并未在土地市场较热的6-7月大举拿地,使得土地成本保持了合理水平,从而有利于公司毛利率的维持。拿地规模上看,预计2014年拿地规模将达到800-900万平米。

四、试水旅游地产,探索新的业务模式

公司在早年便开始探索健康地产(包含旅游、度假、养老地产等模式)的发展。现在已经布局在北方的秦皇岛、中部的黄山平湖、计划未来还将在南方的海南开辟旅游地产项目。以黄山为例,酒店公司将自持,而将开发小面积的酒店式公寓产品进行出售。公司当前进行旅游地产的布局,短期并不能产生较大的收益,但是由于这几个项目本身短期所需投入资本较小,在公司看好未来旅游地产发展的情况下,试水旅游地产项目,有利于公司在未来旅游地产开发中占据先机。

五、资本开支和融资状况

2013年,荣盛建安支出130亿元,拿地支出110元。预计2014年在施面积为1600万平米左右,荣盛建安成本大概在1700-1800元/平米。

去年荣盛的100亿新增融资中,银行借款50多亿元,信托融资不到10亿元,另外则是关联方借款(主要为大股东股权质押)。从去年的情况来看,6月份之前股权质押项目是十分抢手的,多家券商要求做。去年6月之后流动性有所收紧,股权质押项目抢手的情况有所减弱,但是从公司当前的情况来看,股权质押融资方面并未较去年下半年有明显的变化。

六、超越同业的快周转能力

荣盛2013年销售收入达到270亿元,超过了年初制定的245亿的销售目标。公司拥有超越同业的快周转速度的原因是:1)客观上,各个城市的预售政策有差异,公司主要分布于预售管理相对宽松的二三线城市,有利于公司快周转策略的实施;2)公司产品线成熟,公司已有20年经营地产的经验,形成了成熟而易复制的产品线。3)公司有较强的节点把控能力,公司要求“两个100天“的节点把控,即拿地到开工,开工到开盘时间均为100天。也即从拿地到开盘控制在200天以内。其中公司部分项目能做到60天左右。而这两个大的节点又被划分若干小的节点,层层分解。总公司设有节点考核专员,每个季度总公司将对各个节点进行考核,对于完成节点的团队进行现金奖励。如果当期节点未完成而下期赶工完成,则会补发前一节点的奖金(金额有所折扣),通过这种正向激励的方式,增加公司的节点把控能力。

七、盈利预测与投资建议

荣盛发展主要在二三线城市经营房地产,具有业内领先的快周转执行力。2013年实现销售收入270亿元,预计2014年供货仍然充足,高增长有望持续。预计公司2014年和2015年EPS分别为2.16和2.77元,对应PE分别为4倍和3.1倍,给予“增持”评级。

八、风险提示

行业销量大幅萎缩。

廊坊发展

公司因原有业务处于不利的环境下，经营压力巨大，开拓其他业务增加经营收益，加大对商业地产运营的投入，打造商业地产运营体系。公司以商业地产经营、房地产咨询服务、建材、电子产品的贸易为发展方向，努力改变公司原经营不利局面，努力向商业地产运营商转型。公司未来将在各项业务协同发展，经营模式与目标匹配等方面进行动态调整。

空港股份:现代临空产业开发先行者

空港股份 600463

研究机构：西南证券 分析师：徐永超 撰写日期：2013-12-31

投资要点

5-8年发展目标:空港股份将构筑以临空产业载体开发为核心,物业运营服务、建筑施工为战略协同“一体两翼”耦合发展的业务格局,打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品,培育壮大招商、物业管理、增值服务和定制服务四大服务体系。

土地一级开发项目储备丰富。公司目前拥有接近4000亩的土地一级开发项目。空港经济开发区核心区A、B区土地已经基本开发完毕,目前B区仅剩100余亩待上市交易。截至公司2013年半年报,公司控股子公司亿兆地产完成顺义区赵全营兆丰产业基地北侧工业用地的现场踏勘工作。目前,上述地块地上物的拆迁工作正有序开展;空港木林高端制造业基地市政工程建设正在进行中;龙湾屯镇域功能区规划调整方案编制完成。

工业地产开发顺利推进。公司核心产品MAX空港企业园剩余待售独栋建筑面积约4万平方米,另有建筑面积约4万平方米企业园项目配套设施待售(待租)。待售部分的销售许可证尚在办理中。“空港A区配套服务设施项目”(暂定名)现正开展项目初步规划设计方案。“综保区口岸物流中心项目”(暂定名)完成前期建设用地勘察选址工作。

租赁和物业管理业务收入未来将稳步增长。公司正在逐步提高自持物业的比例,租赁和物业管理业务收入未来将稳步增长。公司目前持有出租型物业约20万平方米,涵盖标准化厂房、写字楼、公寓、商业仓储用房。公司承担了北京天竺空港经济开发区内标准化工业厂房等的物业管理,目前物业管理总建筑面积约36.3万平方米。

盈利预测与投资建议。房地产开发和园区开发建设业务将成为公司未来的看点。预计2013~2015年EPS分别为0.27元、0.28元和0.31元,公司业绩总体保持稳定,2015年业绩增速或将提高。公司拥有丰富的工业用地储备,工业用地价格改革有可能成为公司股价的催化剂,给予公司“增持”评级。

风险提示:房地产销售及园区开发进度不达预期。

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金隅股份:价值被明显低估

金隅股份 601992

研究机构：招商证券 分析师：王晶晶 撰写日期：2014-01-22

近期我们调研了金隅股份,公司京津冀水泥业务在2014年将迎来触底反弹的契机,地产业务则会保持平稳增长,而北京自住商品房政策将激活公司大量工业用地储备。我们保守测算公司合理市值为345亿元,首次给予“强烈推荐-A”评级。

公司拥有四大业务板块,水泥和房地产开发是核心业务。金隅股份是一家国有控股企业,大股东金隅集团为北京市国资委全资所有。公司有水泥、房地产开发、新型建材、物业投资和管理四大业务板块,2012年水泥和房地产开发业务合计贡献了59%的收入和72%的毛利总额,是公司的核心业务。

公司京津冀的水泥业务将从2014年起迎来触底反弹的契机。金隅股份80%的水泥产能集中在京津冀,2012年当地水泥销量占公司90%。2010年后京津冀水泥产能大幅扩张是景气下滑主因,2014年当地产能自然增长基本结束,考虑到淘汰落后,在需求无增长情况下2014年其供需边际也有所改善。2013年9月以来大气治理和化解落后产能政策持续升级,京津冀水泥供给端收缩或更明显。弹性来看,10元涨幅(不含税)对应的EPS改善幅度是0.15元。

房地产开发业务稳定增长,自住商品房政策激活工业用地储备。公司是北京地区重要的地产开发企业, 2013年结转面积约117万平米,从预售和土地储备面积来看未来几年将稳定增长。公司在北京拥有700多万平米工业用地,北京2013年10月推出新政鼓励企业将工业用地转为自住商品房用地。目前公司已经有2块共33万平米的工业用地完成转化即将开工建设,且考虑到一级和二级土地市场总的开发收益,其利润率水平较普通商品房更高。

首次给予“强烈推荐-A”的评级。1、近期公司股价创下新低,市场预期已达历史低点。我们按市场已有偏低估值(而非目标估值)测算公司水泥、房地产开发、工业用地转化、物业投资管理及新型建材业务的合理价值分别为114、88、63、50和30亿元,对应股价8.05元,较目前高40%,即使考虑一定折扣这部分收益也是容易获取的,若未来市场风格变化则是第二部分收益。2、大股东以5.58元的价格认购增发股份,彰显了对公司的信心。预计公司2013-2015年EPS为0.72、0.83和1.10元,首次给予“强烈推荐-A”评级。风险提示:水泥产能收缩不力,工业用地转化面积和速度低于预期。