五家上市公司搭上深圳城市更新顺风车

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城市更新已成深圳住宅用地出让的主角。日前，深圳市规划和国土资源委员会公布了《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，其中共涉及18个更新单元，拟拆除重建用地面积达到152.64万平方米。记者发现，在申报主体中，出现了沙河股份、深天地A、绿景控股、花样年控股(01777.HK)、招商地产等5家上市房企的身影，这5家公司将坐享城市更新带来的土地升值。

18个城市更新单元

计划显示，深圳此次一共有18个城市更新单元。其中，深圳福田区和罗湖区分别有1个城市更新单元，南山区有5个更新单元，宝安区4个，龙岗区1个，光明区2个，坪山2个，龙华1个，大鹏1个，面积最小的仅1万平方米，最大的达到45万平方米，拟拆除重建用地面积一共152.64万平方米。

据悉，这些用地拆除后，将更新为居住、商业和新型产业等功能用地，并更新建成公共利益项目不少于40万平方米。其中，最大项目是位于深圳南山沙河街道的沙河五村城市更新单元，由深圳市白石洲投资发展股份有限公司作为申报主体，面积45.95万平方米，更新方向为居住、商业等功能，公共利益项目等用地不小于13.59万平方米。

此次18个城市更新单元的申报主体，除了深圳本地“地主”，即原村集体的股份公司外，还有包括深业沙河(集团)有限公司、深圳市天地混凝土有限公司、深圳市绿景房地产开发有限公司、深圳市花样年房地产开发有限公司、深圳招商安业投资发展有限公司。

其中，深业沙河(集团)有限公司为沙河股份的控股股东，深圳市天地混凝土有限公司为深天地A的子公司。而其余3家分别为绿景控股、花样年控股以及招商地产旗下控股公司。也就是说，这5家上市房企将参与分食今年深圳首次城市更新的蛋糕。除此之外，还有京基地产这类未上市的大型房企申报了此次计划。

在这些上市公司城市更新计划中，涉及商业、居住以及新型产业用地。其中招商地产项目体量较大，该公司溪涌片区城市更新单元面积达到24.63万平方米，拟更新方向为居住等功能，其中公共利益项目等用地不小于5.1万平方米。而深天地的天地混凝土城市更新单元面积为1.25万平方米，拟更新方向为新型产业等功能。

利好优势地产公司

按照深圳城市更新办法规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分建筑容积率在2.5及以下部分，将不再补缴地价。建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价。而建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

参与升级改造的公司，除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外，还要有较强的整体规划开发经营能力。因此，区域规划改造经营管理将可能成为核心竞争力，对具有综合开发能力的地产公司是利好。

“也就是说，城市更新对于公司最大的好处在于，可以以低廉的价格，坐享土地升值。”一位关注深圳本地城市更新的分析师称。在他看来，这也意味着，这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权，同时躲过了招拍挂制度下高昂的地价，而改造后升值的土地价值，仍将留在这些公司手里。

事实上，原先就拥有一些旧厂房或旧工业园区的公司，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交地价即可。

“我们现在只能说把项目迅速建成，速度越快越好。”一家入围此次城市更新的上市公司董秘告诉记者。在他看来，城市更新虽然可以释放较大利润，但是会面临时间周期长和后期运营的问题。

城市更新需要参与公司投入大量现金流。上述分析师也坦言，参与升级改造的公司，除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外，还要有较强的整体规划开发经营能力。

上市公司涉及深圳2014年城市更新计划一览

公司 申报单元名称 拟拆除重建用地面积(平方米) 拟更新方向

深业沙河(集团)有限公司 金三角大厦城市更新单元 12050 商业功能

深圳市绿景房地产开发有限公司 美景工业苑城市更新单元 13865 新型产业等功能

深圳市天地混凝土有限公司 天地混凝土城市更新单元 12475 新型产业等功能

深圳市花样年房地产开发有限公司 坪山世界塑胶厂片区城市更新单元 121383 居住、商业等功能

深圳招商安业投资发展有限公司 溪涌片区城市更新单元 246308 居住等功能