房贷回到基准利率 地产股存估值修复机会

马踏天下

近期，上海、北京等多个城市相继调整普通住房标准，对普通房认定标准有所放宽。目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都回归基准利率。

这些微妙变化逐渐累积，在业内人士看来，虽然并不意味着将导致房地产市场回暖，但对股价仍处于历史低位的地产股而言，存在估值修复的机会。

继武汉、北京、天津、厦门等城市之后，上海2月16日也加入了调整普通住房标准的阵营，对普通房认定标准有所放宽。中原集团研究中心研究员刘渊表示，整体上看，普通住房标准认定放宽、四大行房贷回到基准利率等，会客观产生效果，即结果有利于成交量的回升。

华融证券首席策略分析师肖波认为，首套房回归基准利率后，会使购房者的购房成本降低。回归到基准利率的首套房贷款，相比于1.1倍及1.05倍利率，无论月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以1.1倍利率对比基准利率计算，如果贷款100万元，期限20年，前者月供为8212元，而执行基准利率后，每月可减少429元；20年下来，减少的利息款达到了10.3万。而调整普通住房也会节省交易费用，如上海内环内一套85平米，过去以150万购入而现在总价300万的房源，房主可以节省交易税费3万-8.3万元，而首次购房者则能少交4.5万-6万元。

长江证券房地产研究员苏雪晶表示，普通住房标准认定放宽、四大行房贷回到基准利率等，目前这些基本面上的一些变化，对于房地产销售回升或者市场的人气聚集会起到一定的推动作用，加上房地产市场一段时间来的价格调整，会触动市场本身存在的需求。

值得关注的是，天津市自2月1日指导价格上调后半个月以来，二手房买卖市场的活跃度有所提升。

根据天津市国土资源和房屋管理局公布的每日房价统计数据显示，与1月同期相比，天津市二手私产住宅活跃度涨幅达78.9%，更是超过了去年11月、12月的同期水平。

苏雪晶认为，目前地产股的估值以及股价，仍处于2008年以来的低位，因此地产股存在估值修复性机会。刘渊也表示，地产股股价比较低，而从上市地产公司的业绩来看实际上还不错，没有想象的那么差，所以会有向上走的基础。肖波认为，地产股下一阶段会分化，盈利能力、业绩比较好而估值严重偏离股价的地产股会有修复的机会。

目前地产板块的 PE（TTM）为14.49倍，虽较去年年底13.39倍的最低水平已有小幅反弹，但仍处于历史低位。