万科进入多事之秋 资金压力越来越大

天机007

万科发展步伐已不如从前稳健，高管离职事件仍在继续上演、安信地板危机爆发预示着，2012年的万科进入多事之秋。

3月5日，万科公布了最新销售业绩数据，2月份，公司实现销售面积72万平方米，销售金额73．4亿元，环比1月大幅下降近四成，降幅分别为39．49％和39．83％。截至2月底，万科今年累计实现销售面积190．9万平方米，销售金额190．5亿元，同比下跌37．4％。

受困安信地板危机，万科2月业绩出现较大滑坡并未太多出乎预料。然而值得关注的是，进入2012年以来，万科发展步伐已不如从前稳健，譬如：高管离职事件仍在继续上演，年初，万科重庆总经理邢鹏毅然辞职；在安信地板危机爆发之前，深圳“金色领域”业主大规模维权活动愈演愈烈。对于万科来说，2012年是个多事之秋。

多年来，万科一直奉行高周转和专业化模式，随着“史上最严厉”楼市调控深入持续推进，从去年开始，万科特别强调“现金为王”策略。但是，就万科而言，这种模式已经充分暴露出一系列问题，可能将难以为继。

首先是高周转不灵。万科董事会主席王石(微博)曾公开表示，以前万科奉行“5986”，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅，但现在则改成“5946”，用王石自己的话说，“开售第一个月卖四成就很不错了。 ”目前万科库存积压的房子足够卖两年，也能说明万科这方面所面临的压力，去库存化是当前万科需要认真对待的问题。

其次是专业化误区。万科一直倡导住宅产业化，推崇专业化的发展道路，这本身并没有错。不过，万科失误在于犯下了教条主义和绝对化的错误。中国房地产市场的实际是千变万化的，必须辩证地看待这一市场，在经营策略上也应该防止固守僵化。作为全球最大的城市化浪潮，中国住宅市场固然潜力很大，但同时发展也是不均衡、有限度的。事实上，中国的住宅市场黄金时期已经不复存在，尽管未来一二十年也可能还不错，但总的趋势是市场逐渐趋向饱和，市场空间逐步收窄，甚至走下坡路。而万科却一直坚持主攻住宅，错过了进军商业地产的大好时机。在这一点上，万科就不如万达明智。住宅市场遭遇严厉调控，万科业绩滑坡也就在所难免。

再次是管理有问题。在房地产界，作为龙头老大的万科一直以管理规范著称，但是近来接连爆出的采购有毒地板、多个项目出现重大质量问题，以及高管频频出现辞职等问题，恰恰暴露了万科在管理乃至企业文化方面存在很多软肋。“万科模式”的根基就是它的管理，如果管理跟不上，其他的问题还会接连暴露出来。

目前，在中国对住宅市场调控难言放松的情况下，万科所坚持的高周转和住宅专业化道路本身就是一对矛盾。随着楼市调控的威力日渐显现，这种过去依靠规模和速度取胜的房地产企业，一旦快速销售遇挫，压力就会越来越大，而规模越大，所承受的资金压力也就越大，未来万科的路并不好走。