中金：跳出政策扰动 把握地产股核心驱动力

天机007

2月28日，上海房管局官网发布通知，明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。这也意味着上周推出的“上海新政”实质上已经被叫停。受此影响，昨日地产股出现大幅调整，截至收盘，整个板块大跌2.58%，对大盘指数造成了不小的拖累。

    　　驱动地产股上涨的核心

    　　上海相当于第二个“芜湖”，政策出台之后经历过一段时间再被叫停，说明中央也在观察地方政府微调的效果，如果媒体（或者购房市场）反应激烈，则公开叫停，进行预期性管理。因此，我们依然坚持之前的逻辑，实质性房地产调控的放松，要看到投资、房价的下行，上半年的政策面放松将主要来自于货币政策层面，投资者更应关注信贷面的改善，特别是首套利率以及按揭放款额度变化。2012年政策大趋势将以微调、预调的定向式放松为主，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调/取消限价→下调利率→取消限购/限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到产业限制政策。

    　　我们认为，此次地产股行情是基于春节后成交量环比恢复，博弈货币政策放松、地方政府政策微调的反弹行情，驱动地产股上涨的核心在于成交量的环比改善，离开这点，后续的货币政策放松、地方政策微调也无从谈起。因此，看此轮反弹的持续性，我们建议投资者关注主要城市成交量的变化，而不应过多纠结于短期政策消息层面变化的扰动。如果环比改善的趋势结束，则地产股此轮涨幅也将接近中后期，目前我们判断出现拐点的时点大概率是3月中下旬。而且考虑到政策面的因素，从历年情况看，中央层面地产调控政策出台，有3个时段风险比较高，分别是1月下旬（春节前），3月底-4月初（两会结束后）和9月末（国庆前），我们也建议投资者回避这3个敏感的时点。

    　　全年大逻辑

    　　2012年我们看好两波地产股行情，一波在一季度，一波在下半年。首先，上半年股价主要反映政策面预期差，由于行业基本面开始变差，地产股整体来看在上半年将延续震荡趋势，但信贷层面年初的宽松将修复市场之前对于政策过于悲观的预期，一季度可以参与预期货币政策放松的政策面博弈行情。其次，下半年主要博弈基本面的预期差，当市场、开发商、政府一致性悲观时，可以坚定买入地产股。我们认为，随着公司盈利一致预期下调（市场悲观信号）、信托融资风险释放及房价调整（开发商悲观信号）、投资增速在年中回落，经济下行（政府悲观信号），地产股将迎来较好的反弹机会，投资者可以介入高弹性的区域龙头股票，同时也可以考虑部分重组股票。