总理继续喊话 十大城市房价一年来首降

股票王

　导读：
　　十大城市房价一年来首现月度环比下降
　　前8月全国土地出让金不足去年一半
　　房地产业资金流遭遇摧毁式重压 库存量大幅攀升
　　楼市僵持至极限 降价迫在眉睫
　　8月北京一二手房价格双降 成交量创近3年新低
　　上海房价走势金九银十见分晓
　　二三线城市限购紧逼 珠三角开发商抢跑出货
　　总理继续喊话 楼市恐扛不住了
　　上海楼市迎6年以来最淡8月
　　上市房企负债存货双激增 房价下行或小步慢跑　　十大城市房价一年来首现月度环比下降
　　中国指数研究院1日发布最新报告指出，上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，为去年9月以来首次出现月度环比下降。据分析，今年1月十大城市先后出台限购政策，导致住宅市场价格受政策的影响较大。
　　8月十大城市
　　住宅均价环比降0.41%
　　中国指数研究院报告称，8月十大城市住宅平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降；而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元/平方米，与7月平均价格8874元/平方米基本持平。
　　具体来看，十大城市中，重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个；除重庆下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。
　　今年1月上述这些城市先后出台限购政策，数据表明当地住宅市场价格受政策影响较大。中国指数研究院报告说。
　　与此同时，报告指出，8月份，十大城市中广州、武汉、北京等3个城市价格环比7月上涨，涨幅皆在0.6%以内。
　　房价环比下跌城市
　　数量开始增加
　　报告还指出，8月份，在全国100个城市住宅平均价格中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。与7月相比，价格环比下跌的城市增加11个。
　　总体来看，8月100个城市的住宅平均价格环比7月涨幅继续缩小，且环比下跌的城市有所增加，同时有近六成的城市同比涨幅在缩小，延续了今年以来价格趋稳的态势。报告说。
　　该报告分析指出，8月住宅价格环比7月涨幅居前的城市有：厦门、日照、常熟、湘潭、宿迁、呼和浩特、湖州、西安、宜昌、柳州等15个城市，但涨幅皆不超过2.5%。另有银川、扬州等41个城市的涨幅在1%以内。
　　此外，8月住宅价格环比跌幅居前的城市是福州、南通、廊坊、中山、重庆(主城区)，跌幅在1%-2%之间，另有台州、南宁、东营、宁波、江门、郑州、哈尔滨、贵阳、天津等39个城市下跌，跌幅在1%以内。(.上.证 .于.祥.明)

　　前8月全国土地出让金不足去年一半
　　9月1日，广州迎来了2011年以来最大规模的土地拍卖高潮，位于番禺、荔湾、白云、花都的9幅住宅和商业等用地进行公开拍卖。
　　此次拍卖会仅吸引4家中小房企参与竞争，总成交价仅15.47亿元，成交的9宗地块中有8宗地底价成交，另一宗要求配建40%的公租房地块仅溢价100万成交，这意味着广州今年最大规模拍地以冷清收场。
　　事实上，广州市土地市场的困境只是全国的一个缩影。
　　来自新浪乐居&克而瑞的数据显示，尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑，但前8月土地成交金额大滑坡，不足去年全年一半--今年前8月上海土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。值得注意的是，虽然上海土地出让金出现大幅下降，但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市，位列全国第一。
　　从今年前8月京沪广深以及其他7个重点城市的土地出让金收入情况来看，11个城市中，大半数土地出让金收入都较去年同期出现了明显下跌，其中跌幅最多的达四成。
　　市场分析人士预计，调控政策不松反紧的背景下，土地出让金很难在短期内走出下降通道。
　　全国出让金明显下跌
　　北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，广州9月1日土地拍卖会的结果太出乎意料，此次购得土地的开发商多为不知名的小开发商，而知名的大开发商如保利等并未出手，可见目前形势下大开发商持比较审慎的态度。
　　无疑，在各种楼市调控政策的催化下，今年以来，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降。以至于流拍、底价成交依旧贯穿整个土地市场。曾经撑起土地出让金收入半边天的全国住宅用地市场，其溢价率每月均低于去年同期，且一直处于低位水平。
　　中国指数研究院提供的数据显示，1~6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。
　　受此影响，全国不少重点城市前8月的土地出让金都出现了明显下跌。
　　根据北京市土地整理储备中心的数据，1~8月，北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元，比2010年同期下调了6.74%，仅相当于去年全年土地收入的40.9%。值得关注的是，土地出让金的来源构成发生了明显的变化。住宅用地和商业用地均成交33块，其中商办类地块成交额达到了417.04亿，比去年同期上涨了109.9%。住宅类地块成交额仅约204.83亿元，同比下调了62%。
　　另据广州市财政局局长张杰明在8月30日向市人大常委会会议报告今年上半年财政预算收支执行情况时透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。
　　《2011年广州市财政预算报告》显示，2011年广州市国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，比2010年增加190.8亿元。这意味着2011年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。
　　韩世同认为，信贷规模正在进一步收紧，且保障房建设还会吸收部分市场资金，广州市要完成全年646.5亿元土地出让金计划存在很大难度。
　　相比广州，深圳土地出让更是捉襟见肘。深圳人大常委会8月29日审议深圳市政府预决算等报告显示，2010年深圳供应经营性土地541公顷超出计划近一半，但出让收入234.85亿元仅完成计划的98%。但中国指数研究院发布数据，2011年上半年深圳土地出让金总量同比下降超过40%。
　　集中推地难挽颓势
　　为了挽回颓势，上半年各地政府都在勒紧裤腰带，明显减少了土地的供应。但这一试图通过改变市场供求关系来拯救土地市场的举措并未奏效。
　　直至6月，地方政府终于在与市场的僵持中败下阵来，开始积极供地，大批优质地块入市，以调动开发商的积极性。
　　数据显示，6月，个别城市集中大量推地，供地达到高潮，成为今年供应量最大的单月。10个重点城市中除广州外均有住宅用地入市，其中4城市供应量过百万平方米，分别为重庆、天津、武汉、成都。上半年，深圳、广州、南京、上海4城市住宅用地累计供应量超过去年同期，环比涨幅分别为279%、219%、51%、19%；天津为10个城市中1~6月累计供应量最大的城市，供应面积达622万平方米。
　　为扭转被动局势，广州市政府甚至在6月份曾在当地五星级酒店设宴，邀请了200多家开发商及企业的500多名嘉宾出席，目的是向外界发布今年的土地供应计划和供地表，2011年广州市辖10区计划出让土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里，力促年度土地出让计划的完成。
　　只是，地方政府倾力推出的高量土地供应，并没有一如既往得到开发商的热烈响应。
　　刚刚过去的8月，土地流拍现象依然在持续，土地市场未改惨淡局面，成交量持续下滑。来自中国指数研究院数据信息中心的数据显示，今年全国133个城市单月住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交量在8月达到最低，成交面积1918万平方米，较去年同期减少19%。
　　北京中原市场研究部总监张大伟以北京土地市场为例分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足，大部分住宅地块都以接近底价成交，即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约。此外，北京33块包含居住属性的地块中，只有6块位于城八区，其余均在郊区。与此同时，超过六成的住宅用地为保障性住房用地或需要配建保障房，这也一定程度上影响了住宅地块的成交价格。而在数次提高的存款准备金率及信托渠道收紧的情况下，销售速度同时放缓导致回款难，这些都使得开发商资金压力加大，影响了他们的拿地能力。
　　卖地议价空间增加
　　无疑，北京、上海、广州以及深圳等一线城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭转今年以来土地市场的整体低迷行情。但业内人士认为，相关教育、城市建设费用均需要土地收入来支撑，地方政府并不会因此放弃土地财政，预计未来4个月全国范围内还将出现集中供地的盛况。
　　据悉，从9月开始，北京土地市场就将再度迎来一轮供应高潮。目前，在北京市土地整理储备中心挂出的经营性用地共26宗，总建筑面积约461.3万平方米。其中10宗住宅用地将于9月投标或者竞价出让，规划建筑面积超百万平方米，且多数地块位于顺义、朝阳、通州等热点区域。
　　同策咨询研究部总监张宏伟同时预计，接下去4个月，上海也可能会通过大量推地来加快土地收入的进账。
　　但张大伟预计，虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温，但是预计很难再达到2010年的水平。楼市调控在下半年的力度只会加强，这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。
　　但广州要完成年初既定的土地供应指标仍存有一定难度。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，在调控严厉和开发商拿地谨慎及市场萧条的背景下，广州市今年要完成12.72平方公里的巨大任务几乎不太可能，剩余4个月时间，意味着每月要完成3平方公里左右的供应量。
　　谢逸枫预测，随后几个月的土地交易市场依然会延续底价成交、流拍的情况，主要是因为房价过高、上涨过快的二三线城市将面临限购、限贷等政策紧缩预期，将会传导到土地市场；高库存、融资难将助推土地市场降温。
　　一位不愿意透露姓名的开发商亦向本报记者指出，为了保证土地出让金收入，地方政府将会主动降低心理价位，和开发商进行谈判。
　　谢逸枫表示，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。多年来土地财政广受诟病，不管是土地流拍还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，预示着房价将进一步调整。(.第.一.财.经.日.报)

　　房地产业资金流遭遇摧毁式重压 库存量大幅攀升
　　虽处8月，尤感其寒。
　　在税收政策、货币信贷政策和行政手段在内的宏观调控政策组合拳的作用下，2011年上半年房地产市场已然提前入冬。
　　虽然地产类公司都秉承现金为王的经营策略，但在今年上半年紧缩的楼市政策压力下，房地产行业一片萎靡，导致上述企业存货剧增，给现金流带来了摧毁式的重压。
　　数据显示，截至8月28日，已经披露中报的102家房地产上市公司中，共有67家经营活动现金流量净额为负，占比达65.69%。此外，更有57家上市公司经营活动现金流量净额同比出现下滑。
　　存货激增
　　国泰君安8月地产研究报告指出，15个典型城市一手房整体平均可售面积环比持平，同比上升35%，相比2010年4月低点上升45%，库存量大大提升。
　　与此对应，目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的9个月上升至17个月，环比下降2%，同比上升9%。
　　存货大幅度增长的现象也在房地产上市公司的半年报数据中得到体现。
　　数据显示，截至8月28日，107家上市房企公布了中报。这107家房企2011年上半年的存货达9729.10亿元人民币，较一季度的8858.00亿元，增长了近9.83%，比去年同期的6979.00亿元，大幅增长了 39.40%。
　　上述9700多亿的存货并不是一笔小负担，而此前频繁拿地遗留的高存货风险逐渐浮出水面。在年初至今的三次加息相应加重了房地产公司们的融资压力，其资产负债率直线上升。
　　以业绩下滑程度较大的嘉凯城为例，公司的主营业务包括房屋销售、商品销售、物业管理和餐饮服务，其中房屋销售和商品销售占公司营业收入的比重最大。
　　2011年上半年公司实现营业收入27.7亿元，同比下降21.82%；归属于母公司净利润729万元，同比下降98.4%；基本每股收益0.004元。
　　公司业绩下降主要因为报告期内地产项目结算较少。半年报显示，公司房地产结算收入实现10.9亿元，同比下降60%；实现合同销售面积11.39万平方米，合同销售金额15.92亿元，同比亦有所下降。天相投顾认为，项目交付较少的原因一方面为季节性因素，一方面因为限购令的影响。
　　此外，前期土地投入的加大也造成公司现金流持续紧张，资金压力加大，在资产负债表一项中，公司期末货币资金为16亿元，较期初下降38.6%，主要系支付土地款增加；短期借款33亿元，较期初增加23%；长期借款53.7亿元，较期初增长43%，主要系投入项目储备及开发建设增加。
　　天相投顾指出，剔除预收账款后，公司速动比率同比下降0.29倍，资产负债率同比提高8.7个百分点。
　　此外，公司盈利能力较差，报告期内净利润率仅0.26%，同比下降12.55个百分点，其下滑原因主要由于商品销售业务盈利能力较差，同时其间费用居高不下。
　　而报告期公司结算毛利率更只有22.8%，同比下降15.13个百分点，主要由于商业贸易业务占比较大，而毛利相对较低由此拖累公司整体盈利能力；
　　在费用方面，报告期内其间费用率为14.9%，其中管理费用率达9.09%；其间费用同比增长16.6%，主要是财务费用和销售费用增加。
　　而在业绩和财务费用大幅度下滑的同时，公司上半年存货却高达155.28亿元，较期初大幅增长24.59亿元，增长幅度约为18.82%。对此，公司称增长原因为支付土地款及在建项目的大幅增加。
　　受货币紧缩政策以及各地纷纷出台限购措施影响，房地产企业销售受到一定程度抑制，导致存货规模同比大幅攀升，随着资金链紧张程度加剧，未来去库存压力将进一步上升。北京地区一位私募人士表示。
　　现金流劫难
　　实际上，嘉凯城并非孤独一人。
　　滨江集团亦因前期拿地频繁而导致未来经营压力重重。伴随着高存货消化不良和融资链断裂的双重打击，其未来的项目开发和资金回流将受到极大影响。
　　半年报显示，公司资产负债率从2010年末的79.9%陡然上升至80.8%；此外，由于上半年土地款支付，现金大幅减少，致使净负债率从2010年末的37.5%上升至69.5%。
　　对此，滨江集团表示，期末公司持有现金15.7亿元，较年初减少59.7%，主要是今年1-6月公司现金支付了较多上年度购买土地分期支付的土地出让金，缴纳上年度企业所得税以及在建项目开发投入较多所致。
　　而高负债和高存货的双重负担导致现金流愈发紧张，公司未来不得不放缓新增土地和新建项目的速度。
　　截至6月底，公司账面货币资金余额为15.69亿元，较年初下降了23.3亿元，而公司短期借款和一年内到期的非流动负债为19.6亿元，货币资金余额已经不能覆盖短期债务。
　　东北证券认为，公司账面高额的预收账款显示出公司未来再继续大量新开工项目的能力已有限，今后会有较多的工程款和土地款需要支付，因此，公司将不得不重视其可能面对的资金周转问题。
　　上半年，公司没有新增土地储备。我们认为，公司利用预售楼款来进行扩张的方式已经发展到极限，下一步减少新增土地储备规模可以有效增加公司抵抗行业风险的能力。东北证券分析师高建表示。
　　事实上，在销售不利和库存堆积的两大压力下，房地产上市公司纷纷调减年度销售计划，调低公司盈利预期。
　　其中，广宇集团表示，由于上半年销售完成情况不佳，公司决定将全年销售计划由30亿元下调为20亿元。报告期内，公司累计签约销售合同金额6.98亿元，完成年度销售计划金额的23.27%。(.21.世.纪.经.济.报.道 .徐.亦.姗 .张.赞)

　　楼市僵持至极限 降价迫在眉睫
　　楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
　　这创下了2005年以来的最低值。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭用悲情一词形容8月的上海楼市。
　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，8月成交量大幅回落与购房观望情绪加重有关，上海对补税单的不予认可，也是导致成交量大幅萎缩的原因。
　　7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。 陆骑麟说。
　　但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。
　　根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
　　从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者。
　　上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价有猫腻。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出买房送车、五折特惠房、买房直降百万一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。
　　即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。张宏伟表示。
　　降价激活市场
　　虽然房价异常坚挺，但成交的萎缩，还是让楼市库存的压力到了紧绷的状态。
　　汉宇地产市场研究部的报告指出，截至8月底，上海一手房库存面积高达880万平方米，供求比为1.18：1，供大于求的态势明显。
　　与此同时，开发商的业绩也出现大幅下滑。中国房产信息集团数据显示，8月份上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
　　市场僵持至极限，不破不立，9、10月必破僵局。杨红旭认为，降价迫在眉睫。
　　未来半年，均价跌幅约10%以内，指数环比跌幅累计约5%以内，多数项目只是微跌，少数项目可能出现10%~20%的下调。杨红旭预计。
　　陆骑麟也认为，在传统意义上的金九银十旺季，市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。
　　当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。张宏伟表示。
　　但他同时表示，由于市场前期的惯性和调控的常态化，9、10月份价格并不会有太大的变化。
　　一房一价等政策，一方面限制房价上涨，另一方面也限制了房价下跌。张宏伟表示，但我个人觉得9、10月会有一个量增的过程。
　　现在一些大型开发企业正在加速销售回笼资金，进一步拿地和进行市场扩张，9、10月肯定是开发企业去库存化的市场过程，因此成交量会增加。张宏伟预计，9~10月商品住宅成交量会在70万~90万平方米，虽然这一成交量仍不如前两年同期水平。
　　杨红旭的预计也相仿，他认为，9月上海商品住宅的成交面积会在80万平方米左右。
　　贷款难制约楼市回暖
　　业内人士对9月成交量回升普遍抱有信心，但是，个贷申请门槛提高、银行放款拖长的情况，使楼市回暖又多了一层悬念。
　　贷款难，已经成为抑制需求的第一杀手。杨红旭对记者表示。
　　汉宇地产交易市场部副总监倪岱尔告诉记者，现在到建行申请房贷，差不多要到明年初才能拿到。
　　德佑地产交易按揭部高级经理杨永俊则表示，建行以外的各家国有银行的个贷业务，从申请到放款一般也在两个月以上时间，个人住房情况调查需要10个工作日，申请者递交材料送审到完成审批需要两周时间，交易中心出具抵押证需要20天时间，加起来差不多就要两个月时间。至于完成审批后，银行何时放款，则要看排队的情况。
　　此外，股份制银行如民生银行、兴业银行等，由于一直以来个贷业务的规模不大，自6月以后已经基本停贷。
　　限购的政策挡住了外地购房者，而贷款难的问题则让本地刚性需求的购买力持续下降。投资需求虽然蠢蠢欲动，但是由于市场未来的不确定性依然很大，所以也不敢贸然进场。薛建雄表示，市场回暖的支撑力是明显不够的，因此9月份市场将继续胶着。不过开发商高成本融资的背后说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。长远来看，降价范围的扩大应该只是时间问题。(.第.一.财.经.日.报 .王.肖.邦)

　　8月北京一二手房价格双降 成交量创近3年新低
　　在持续的调控政策之下，北京楼市可能从量变步入质变。
　　根据北京市房地产交易管理网的数据，8月北京共成交商品住宅13664套，环比下降22.9%，这一成交量也是2009年来的最低值，甚至远远低于2008年大部分月份，其中新房成交量大降四成。
　　自今年2月北京出台调控楼市的京十五条以来，房地产市场成交持续下滑，近几个月一直维持在相对低位。值得注意的是，对市场较为敏感的二手房价格，在8月出现下降，这被认为是市场调整的重要信号。
　　新房成交量环比降四成
　　据官方数据，在8月北京的住宅成交量构成中，二手房 贡献8158套，新房则只有5506套，均比7月有所下调。在经历了数月的倒挂之后，二手房重新成为市场成交的主力。
　　综合来看，上月北京楼市整体签约只有13664套，环比降幅达22.9%，同比下调幅度达到29.6%。而与2009年8月相比，降幅甚至达到64%之多。
　　自今年5月以来，随着部分低价项目的集中开盘，北京新房成交量大幅回暖，并一改以往二手房成交火爆的态势，成为市场成交的主力。但进入8月，新房成交大幅下跌，二手房却保持稳定。
　　数据显示，与二手房成交量4.9%的跌幅相比，新房成交量的降幅接近四成。有分析认为，北京市场的新盘供应较少，一旦开盘节奏放缓，将极大地影响成交量。同时，老项目坚持不降价也是导致成交停滞的重要因素。
　　据亚豪机构的统计，在8月份北京的30个新开盘项目中，橡树湾、首开常青藤、首开国风美唐、观唐云鼎、万科幸福汇、中信新城等6个项目出现实质性涨价。其中，万科幸福汇10500元/平方米的本期开盘均价比上期上涨500元/平方米。
　　与此同时，不少项目选择降价销售，但成交量也十分有限。曾因地王身份而备受瞩目的润枫领尚项目，降价50%出售，但截至8月31日，该项目降价后尚未售出一套。
　　亚豪机构副总经理任启鑫向 《每日经济新闻》记者表示，在限购令执行6个月之后，楼市深度调控期即将来临，更多的购房者将选择继续观望。
　　从量变步入质变？
　　历史经验显示，在房地产市场下调的过程中，往往是量跌带动价跌。针对此轮房价下跌的时间，业界有不同的判断，但有一个共识--如果二手房价格持续下降，房价调整的拐点就将来临。
　　根据伟业我爱我家的数据，8月份北京全市二手住宅成交均价为23506元/平方米，与7月份相比下跌了6.3%。此前的几个月，北京二手房成交价一直在震荡运行。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价的回落以及房价进一步下跌预期增强，使得购房者持币待购意愿更加强烈，金九银十期间，北京房价可能有明显回落。
　　事实上，新房价格下降的趋势也已初步显现。亚豪机构的数据显示，8月北京商品住宅成交均价为22043元/平方米，在7月份震荡回升之后又有小幅回落。
　　一个代表性的事件是，继远洋一方之后，同样位于通州区的华业东方玫瑰项目因降价而引发前期业主维权。在开发企业资金的压力下，此举被认为是新房价格下调的重要信号。
　　亚豪机构的分析认为，限购令的扩容将在很大程度上决定一线城市房价。随着今年一线城市的限购，房价并没有随之下调，一个重要的原因就是开发企业转向二三线城市，用其他城市的销售来支撑一线城市价格。如果其在二三线城市收益减少，一线城市的价格坚守势必然会被打破。(.每.日.经.济.新.闻 .张.敏)
上海房价走势金九银十见分晓
　　受到国五条、沪4条等新一轮调控政策出台的影响，8月份上海一手房市场出现量价齐跌。汉宇地产市场研究部报告显示，8月全市一手房成交面积为57.3万平方米左右，环比锐减25.6%，同比去年亦下跌21%；成交均价21816元/平方米，环比下降1.1%。
　　业内认为，虽然8月份是传统购房淡季，但月度成交量创近5个月以来的新低，环比跌幅也是继2月份以来最大的一个月，这说明市场受政策叠加效应的影响巨大。
　　8月全市共有27个住宅项目取得预售许可证，一手房累计新增供应面积约为67.57万平方米，环比上月再降两成，供求比达1.18：1。调控政策的加码令开发商不得不放缓推盘速度，更多的开发商会把销售重心放在随之而来的金九银十，这造成8月新增供应量减少。嘉定区在8月成为新增供应市场的主角，商品住宅新增供应面积达到18.6万平方米，占据了全市总量的1/4，进一步加剧了区域内的销售压力。截至8月底，全市一手房库存面积依旧高达880万平方米，房源库存量增加使得开发商整体推盘节奏放缓。
　　在价格方面，上海住宅成交均价并未出现显著降幅。汉宇地产分析师认为，这主要依靠中外环多个中端楼盘的有力支撑。以浦东北蔡板块的大华锦绣华城为例，该项目作为板块内的标杆大盘，8月加推公寓房源累计售出145套，成交均价则在29000元/平方米之上。凭借此类项目的优异表现，使得住宅价格仍处高位。
　　据汉宇地产统计，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%-70%大幅下降至30%-40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的项目为刺激销售进度，有望在9月采取加大打折力度方式，届时住宅价格有望出现进一步调整。
　　二手房方面，8月上海二手房指数为2599点，环比上涨0.05%，涨幅相比上月扩大0.02个百分点。尽管指数相比上月微弱上翘，但依然在涨跌临界点上徘徊。上海二手房指数办公室认为，部分新盘的降价使得一二手房价倒挂现象出现，部分二手高端和外围楼盘开始有所松动。(.上.证 .朱.楠)

　　二三线城市限购紧逼 珠三角开发商抢跑出货
　　继台州楼市限购政策出台之后，珠三角多个城市传出限购传闻，嗅觉灵敏的开发商闻风而动，纷纷开盘抢跑。
　　有业内人士透露，在国务院7月重申二三线城市限购措施后，有部分开发商甚至连夜召开紧急会议商讨对策，在限购政策出台之前抢先入市已经成为多数开发商的共识。
　　在珠三角中限购呼声较高的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等多个地市，8月份开发商的推盘数量出现急剧上升。
　　世联地产市场研究部总监王海斌在接受记者采访时表示，限购政策会导致新限购城市出现过山车式市场行情，因为限购令出台与正式执行存在一定的时间差，在此期间会引发购房者恐慌性入市、成交量暴涨的情况，但等限购令正式执行之后，市场会很快进入冰封期，成交量大幅萎缩。
　　开发商抢闸出货
　　台州楼市限购政策的出台掀起二三线城市新一轮限购热潮，在国务院调控政策的进一步施压下，房价仍在不断上涨的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等多个地市，不断传出将实施楼市限购的传闻。
　　目前，广东仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。不久前，广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松曾公开表示，为了避免投资投机需求转向其他珠三角城市，今年其他珠三角城市或将继续出台限购令，并且不用全市统一限购，而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行局部限购。
　　尽管地方政府尚未正式表态是否会采取限购政策，但限购传闻已经引发楼市持续发酵，部分消息灵敏的开发商开始抢跑出货。
　　根据世联地产的统计，8月22日至28日一周内，东莞全市新增供应楼盘套数为755套，环比大幅飙升了86.4%，包括南国雅苑、庄士新都、万科棠樾、丹缇轩、万科紫台和新世纪星城等项目都在该周内加入预售行列。
　　在中山，8月22日至28日一周内，该市新建商品住宅市场新增18个预售证，住宅新增批售套数3296套，环比上涨53%，批售面积38.7万平方米，环比上涨60%。这些新增批售项目主要在城区，包括凯茵新城03区、世纪新城3期和宇宏健康花城2期等。
　　惠州将在主城区进行限购的传言，已经是满城风雨。有当地开发商向本报表示，不管惠州市最终是否采取限购政策，开发商提前推货绝对是必要的应对措施。根据机构统计，惠州8月新盘数量环比上涨25%。
　　实际上，在房地产市场最关键的销售旺季，开发商都会在9至10月加大推盘数量。与以往不同的是，限购政策传闻将开发商推盘计划进一步提前。
　　在新的限购信号发出后，广州增城、从化两市的开发商纷纷加快推货节奏。下半年有多个楼盘推出的雅居乐集团，旗下新盘增城项目原本到八九月份才推出，但该盘提前在7月24日以先开放品牌馆的形式抢闸。
　　再现日光盘
　　开发商在加快推盘的同时，促销力度也明显加大。在珠三角的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等地，越来越多的项目已经在降低预售价格、加大促销力度等，打折促销的广告比比皆是，部分楼市低至七折。
　　根据合富辉煌东莞市场研究部的报告，限购末班车促使开发商积极出货，市场呈现跑得快现象，尤其东莞部分限购嫌疑区域，为防限购后陷入被动加快了高端产品上市步伐，7月东莞高端产品成交突出，促成价格结构性上涨。
　　限购政策在加快开发商抢跑步伐的同时，还加剧了购房者恐慌心理，促使短期交易量出现上升，甚至再现日光盘。
　　8月20日，位于清远的北部万科城推出800余套新货当天售罄，开发商在次日再次加推五栋单位，其中九成为广州人购买。在清远的恒大金碧天下也卖得相当火热，该项目95%的客户是来自广州。
　　但也有部分购买者因为限购传闻再次坚定了其观望立场。世联地产认为，新一轮限购将会影响人们对政策的预期，认为调控政策可能放松的预期彻底破灭；与此同时，调控方向不改变、力度不放松的预期得到加强。
　　值得关注的是，目前珠三角地方政府对是否限购依然态度谨慎。中山市委常委、常务副市长邓小兵近日表态称，中山是否限购仍需观察。东莞市住房和城乡建设局有关官员则表示，目前房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有出台楼市限购政策的相关计划。
　　北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，地方政府对于限购态度谨慎，一定程度将抵消住建部五个标准的压力，但是否实行限购，肯定不会只由当地市级部门决策，更取决于中央以及广东省的决策部门，珠三角肯定会有城市限购，至于限购的城市数量，将一定程度上体现楼市调控政策的松紧程度。
　　即便新一轮限购城市不断增多，限购或也难以对全国房地产市场产生实质性影响。
　　世联地产认为，虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60%左右，但是未限购城市数量却有600个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。因此即便是新限购城市销量出现大幅下滑，也不会对全国房地产市场造成实质性影响。不过，新一轮限购有助于控制三、四线城市房价过快上涨的趋势。从两轮限购政策的执行效果来看，限购对房价确实能起到一定的遏制作用。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

　　总理继续喊话 楼市恐扛不住了
　　在房地产调控的关键时机，中央再度表态坚持楼市调控不放松，确保房地产调控见到实效
　　9月1日，国务院总理温家宝在《求是》杂志发表署名文章指出，目前是房产地产政策调控的关键时期，在确保整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。
　　一位接近住建部的专家指出，限购政策不放松的情况下，北上广深等一线城市房屋库存量已经足够销售1年，加上开发商要在9-10月份加大推货力度，9月份或成房价实质性拐点形成时机。
　　库存陡增
　　上述专家指出，本轮房地产调控启动限购政策的直接原因是主要城市房屋库存量跌破警戒线，如果不实行限购，会在严重供需不平衡的情况下，造成房价疯涨的结果。
　　北京大岳咨询公司总经理金永祥指出，一般城市建设管理部门将房屋库存量够10个月的销售量作为安全警戒线，而北京等城市在实行限购政策之前，库存量跌破了8万套。
　　实行最严厉的限购的政策将近1年，北京的房屋库存量已经超过11万套，以目前的月均销售1.3万套的速度计算，基本可供销售1年。这也就意味着，政府手中有足够的房源应付购房需求，房屋供求关系将逆转。
　　对于开发商来说，如果一个城市房屋库存量越高，意味着项目销售压力越大，而对于政府来说，库存越高，房价下行压力越大，调控房价的压力越小。
　　记者了解到，上海一、二手房的库存量超过2600万平方米，约合22.1万套。
　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，按这样的库存量来说，上海需要在一年左右才能消耗完这个库存量。
　　中国指数研究院副院长陈晟表示，7月份的时候，各个城市的楼市已经在挤出泡沫，往年的金九银十恐难再出现。
　　首创置业一位负责人在首创·芭蕾雨项目置业讲堂活动上介绍，由于区域房价下行压力比较大，该项目均价进行了下调10%左右，并且对于一次性付款给予高达9.2折左右的折扣。
　　而据搜房网对1000多名购房者发布的调查报告显示， 金九银十置业兴趣不高，近七成购房者认为金九银十势必爽约，下半年楼市将持续低迷。
　　北京链家地产的数据显示，2011年以来，北京新入市郊区项目签约率仅为41%，比城区项目低17个百分点。
　　链家地产首席分析师张月认为，目前北京城区项目签约率高于郊区，郊区商品房库存量攀高的趋势今后会愈加明显。
　　据北京中原地产数据统计，北京市下半年的潜在商品房供应量为900万-1000万平方米左右，明年上半年潜在的供应量仍将超过1000万平方米，以此推算，未来一年市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，住宅总套数有可能突破15万套。
　　据易居研究院7月27日发布的报告显示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，相比去年同期增长18.2%。杭州、武汉、长沙、郑州4个二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，同比增长22.2%。
　　9月或成拐点
　　我们还是准备冲一下金九银十，北京一家房地产开发商对记者坦言，今年上半年一直保持保守策略，但是眼看今年将过，公司销售业绩太差，必须押注金九银十。
　　保利地产一位负责人对记者说，保利地产判断今年第四季度为房地产调控落实期，政策会进一步从严，保利地产采取保守稳健策略，目前公司账面货币资金余额176亿元，应付土地价款余额仅79亿元。
　　合生创展地产一位负责人对记者表示，合生上半年完成营业总额48.33亿港元，同比上涨3.55%，其中92%来自于物业销售收入；实现净利10.2亿港元，同比下降33%，则今年上半年核心利润将同比大涨81%。
　　但是，出于下半年销售压力的考虑，合生准备下半年采取推出更多核心城市周边项目、中小户型项目和降价结合的策略，来保证销售回款。
　　截至8月24日，A股市场共有70家房企披露了2011年中报，这70家房企总存货从2010年中期的4457亿元上涨至2011年中期的6168亿元，增长幅度达到38.4%。
　　记者了解到，大部分开发商对于第四季度行情并不看好，但是由于调控的压力，多数上市房地产公司仅完成了年度销售额的3-4成任务，迫于压力，必须选择金九银十进行销售冲刺。
　　而对于购房者来说，一部分购房者适应了限购政策，开始采取购房动作，另一部分观望的购房者也在通胀的压力下，选择出手买房。
　　总体来说，新增购房需求远远赶不上新增房屋供应量。中房协一位负责人对记者说，他判断第四季度房价将出现实质性下降，9月份将是房价拐点。
　　实际上，很多开发商已经不再将住宅降价促销作为回款主要工具，而是采取进军商业地产的方式来回笼现金流，商业地产由此十分火热，甚至吸引了更多房地产行业以外的企业进入。例如，准备于明年上市的餐饮业巨头吴地人家准备进军商业地产，在餐饮业的支持下，做写字楼和商业的持有开发。
　　中房协副会长朱中一在商业地产举办的2011中国商业地产高峰论坛上指出，房地产企业普遍面临融资难的问题，但是不能因此盲从地进入商业地产，更不该将商业地产炒得虚热，引起更大的调控压力。(.21.世.纪.经.济.报.道 .赵.飞.飞)

　　上海楼市迎6年以来最淡8月
　　商品住宅成交面积下滑至57.6万平方米开发商布局年末行情
　　9月1日，中国房产信息集团发布的数据显示，今年8月上海商品住宅成交均价22026元/平方米，与上月持平；新增供应面积69.4万平方米，环比(较7月)减少19%，同比(较去年同期)减少13%，成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%。这也创下2005年以来8月上海商品住宅市场成交量的新低。
　　据中房信分析师薛建雄介绍，2005年开始，网上房地产开始逐月统计成交量和价格。翻查近6年的8月楼市数据，2008年8月、2010年8月也是成交较低的两个年份，但即便是这两年，上海商品住宅的8月单月成交面积也在70万-80万平方米。
　　搜房网分析师汤正魏说，8月上海楼市整体低迷，商品住宅周成交量最高仅为13.7万平方米。新沪四条的出台，进一步削减了市场购买力，同时加大了开发商的观望情绪，此外，新增供应的锐减也在一定程度上制约了成交量的前进步伐。
　　库存880万平方米
　　据21世纪不动产区域分析师黄河滔介绍，上海市新房成交量自2月受到调控影响出现80%以上的下滑，随后6个月成交呈现涨3月、跌3月的过山车行情。
　　黄河滔称，近三月新房市场成交量跌幅逐月扩大，不仅有政策、传统淡季等因素，也有购买力及供应逐月减少有关。在下半年政策面临再收紧的预期下，交投双方的观望促使楼市成交出现新一轮的回落行情。
　　前述中房信的报告也提到，7月中下旬市场出现一轮上升征兆，主要是供应推动的集中成交，实际的市场情况还很不理想。到了8月供应量回落，成交量自然下降，导致开发商销售业绩全面下滑。据中房信数据，8月上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
　　9月1日汉宇地产发布的一份报告分析，虽然8月是传统购房淡季，但今年8月上海新房市场成交量为近5个月以来的新低，环比跌幅也是除2月份外最大的一个月，这说明沪四条的效果立竿见影。
　　汉宇地产的报告还提到，本月上海商品住宅供求比达1.18:1。由于大量需求受到抑制，房源积压严重。截止8月底，上海全市一手房库存面积高达880万平方米，房源库存量增加使得开发商整体推盘节奏放缓。
　　汉宇地产市场副总经理孙文勤称，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%~70%大幅下降至30%~40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的项目，为刺激销售进度，都将加大促销打折力度，届时住宅价格有望出现调整迹象。
　　实质性降价未至
　　时至今日，虽然成交低迷、库存高企，但8月楼市并未出现实质性降价。
　　薛建雄说，从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。这说明8月份市场上还没有出现大面积的降价潮。
　　德佑地产研究主任陆骑麟也称，受沪四条限购堵漏措施的影响，沪上8月单价3万-5万元的中端楼盘成交面积下跌之势尤甚，跌幅达到了43.4%。不过在中端市场受创严重的情况下，上海全市商品住宅的均价只跌了1.1%，依然处于接近2.2万元的高位，这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。
　　而不少开发商也确实没有降价冲动。
　　银亿集团销售部副总监王士章直言，从年初到现在市场一直没有热点，大多数开发商都已经不指望今年会有什么大的机遇，如果等到10月、11月能有热点，我们会多推一些盘，如果没有就只能继续积压，反正我们目前也不是很缺钱。
　　王士章说，经历了一年多的调控，眼下房地产行业的格局是强者越强，弱者越弱。一些大型房企的高端项目市场估值较高，银行愿意以此为抵押，向其放贷，因此不少开发商并不是很缺钱。
　　但薛建雄认为，目前刚需购买力持续下降，投资需求不敢贸然进场，市场回暖的支撑明显不够，因此9月份市场将继续胶着。但是开发商高成本融资的背后，说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。所以长远来看，降价范围的扩大应该只是时间问题。
　　开发商看淡金九银十
　　对于9月这个传统楼市旺季，开发商并未报太大期望。
　　上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健说，8月成交低迷，预计9月、10月也好不到哪里去，恐怕今年全年都不会有大起色。面对惨淡行情，开发商应该以一种平常心去主动适应，供应多一点，促销力度大一点，能成交一点是一点。
　　杨健说，他们在宝山的一个刚需项目，7月一期开盘时卖得不错，二期预计10月上市，届时销售怎样目前也不敢太过乐观。毕竟大的市场环境在这里，卖得比较差也没办法。
　　王士章更是把眼光放到了年末。他们将一个高端项目定在10月推出，并把销售的希望寄托在年末，周边的其他三四个楼盘也将开盘时间定在了10月，开发商也抱有同样的心态。
　　黄河滔同样对金九银十不报太大期望，这两个月成交量或会有所反弹，但如果价格未有调整甚至随之而上，预计其回升幅度及周期有限。黄河滔认为，目前相对于购房者，开发商更为焦虑，迫于资金、业绩等压力，开发商采取加快推盘策略的可能性逐渐递增。
　　销售策略生变
　　21世纪不动产昨日发布的一份报告中称，受季节性因素及政策再收紧等因素的制约，试探与观望短期内将是未来市场的主旋律。而开发商推盘节奏与单批次供应量也必然随之有所调整。在供应结构上开发商销售策略已有变动。
　　前述中房信的报告称，8月底上海楼市突迎一轮供应小高潮。8月最后5天的供应量达到24.3万平方米。可见金九银十当前，开发商推盘意愿有所提升。
　　21世纪不动产的报告则提到，据了解，8月份所有获取预售证的3万平米以上项目中，七成单价在2.45万元以上，且该些楼盘中部分项目已将开盘节点延至9月。
　　而据汉宇地产统计，8月成交单价在4万元之上的公寓项目成交套数为153套，环比跌幅接近三成。
　　黄河滔分析，在投资及刚性需求分别因限购及购房成本等因素远离市场后，开发商选择在此时集中供应满足改善性需求的项目，体现了其角逐9月的意图。预计9月新增供应项目的去化水平将成为今年楼市风向标，决定下半年楼市的供销走向。
　　陆骑麟也说，在持续高压的调控背景下，9、10月份的成交有反弹可能，但其成色必然会有所减退。只有房价下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。(.东.方.早.报)

　　上市房企负债存货双激增 房价下行或小步慢跑
　　在楼市调控影响下，房地产上市公司的负债和存货双双激增。上半年，上市房企存货、负债均超万亿元，同比上涨39%。业内人士认为，9月楼市交易量反弹与价格下跌同时出现是大概率事件，但开发商资金面相对好于2008年，房价将随推盘释放小幅下行，四季度将出现房价环比负增长，而经过较长一段时间的调整，预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。
　　从中报数据来看，124家上市房企销售业绩出现明显分化，强者恒强之势越发显现。上半年，全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，同比增长8.4%。其中，招保万金营业收入为484.3亿元，占到三成。同时，全部124家房地产上市公司净利润为204.7亿元，同比增长16%。其中招保万金占据了近四成。
　　值得注意的是，受楼市限购政策影响，企业整体资金状况较年初继续恶化。截至8月31日，存货1.03万亿元，同比增长39%；总负债1.17万亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%，其中，中小企业的资金压力更大。
　　来自莫尼塔的9月地产开发商调研显示，开发商对9月楼市交易量环比回升的一致性预期非常强，其中供给增长与价格调整同时带来需求的恢复性反弹是主要原因。而对交易量反弹的预期使得开发商对现金流状况的判断略有好转，但仍然有一半以上的受访开发商的现金流水平环比在进一步变差。
　　尽管现金流在恶化，库存加速增长，价格调整是大势所趋，但是，在中金公司房地产行业分析师白宏炜看来，目前上市房企77%平均净负债率要好于2008年的高峰值86%，开发商短期资金压力小，在手现金多，应对调整空间足，因此，主动降价调整动力远不如2008年，价格下行将小步慢跑。
　　对于未来房价走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，流动性对楼市影响较大，M1(狭义货币供应量)可被视为是楼市的先行指标，M1增幅持续下降且低位运行，能够直接促使楼市降温。预期今年四季度货币政策将出现局部松动，对于楼市的利空影响也会随之衰减。他预计，四季度M1增幅触底，按此推算，9月或四季度，将出现房价环比负增长。在M1增幅触底回升后5至6个月左右，也即明年二季度或三季度，房价同比增幅可能触底，明年上半年，环比增幅可能触底。房价在保持较长一段时间的调整后，预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。(.证.券.时.报.网)