2月楼市回暖房价上涨 11股将重新启动

天机007

2月楼市露回暖迹象 4城市房价环比上涨

与1月70个大中城市房价环比全线停涨不同，2月份有4个城市房价再现环比上涨，但涨幅均未超过0.1%。同比则有近四成城市房价下降，一线城市京沪两地32个月以来首现同比下降。

业内人士指出，尽管2月楼市微露回暖迹象，但全国房地产市场1-2月"以价换量"现象依然明显，整体来说目前市场依然处于冬季。在调控政策的持续作用下，房价仍会继续回调。

国家统计局昨日公布数据显示，2月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。

从同比看， 70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。

"房价全面回落的城市持续增多，房价全面回落的趋势逐步在全国范围内显现。"伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

统计局数据显示，与去年同期相比，2月份房价出现上涨的城市大多为二线省会城市或者三、四线城市，这其中，乌鲁木齐的新建商品住宅价格涨幅最大，仅为2.7%；贵阳的二手住宅价格涨幅最大，仅为3.3%。

值得注意的是，一线城市中，北京和上海房价出现此轮调控以来(即32个月以来)首次同比下降。北京2月新建住宅销售价格指数同比下降0.4%，环比下降0.1%；上海则同比下降0.4%，环比下跌0.2%。

对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟指出，去年北京出台了全国最严厉的限购政策，而这个政策对投资性、投机性购房打击非常大，截至目前，政策依然未出现松动的迹象，购房者观望情绪浓郁。

"虽然在2月下半月开始有所复苏，但是绝对量依然低迷。"张大伟说。

对于全国房地产市场，张大伟则指出，从今年前2个月数据看，全国房地产市场"以价换量"现象依然明显，目前市场成交量中，10%的跌价项目占据了市场上90%的成交量。整体来说目前市场依然处于冬季，而且全年成交量跌幅可能超过10%。

胡景晖也预计，上半年，全国整体房价仍将维持下降局面，随着越来越多的开发商采取降价策略回笼资金，房价出现下降的城市数量还会继续增多。(上海证券报)

   







深物业A（000011）：销售表现较差 不具备独特亮点

前三季度净利润同比下降15.6%。公司近日发布2010年三季报:营业收入8.36亿元、同比增长10.1%;归属母公司净利润1.35亿元、同比下降15.6%;每股收益0.227元。公司预计全年EPS在0.25-0.29元之间。

立足深圳、多地扩张的中小型开发商。公司是立足深圳、多地扩张、且具有深圳国资背景的中小型开发商,并从事物业管理和出租、以及出租车客运等业务;目前项目储备建筑面积70万平米左右,主要分布在深圳、东莞、徐州等地。

毛利率下滑是净利润下滑的主因。公司报告期内参与结算的主力项目是新华城,该项目位于深圳宝安,毛利率较低,导致综合毛利率同比下滑22个百分点至31%,这是公司业绩增收不增利的主要原因。

第三季度销售表现较差。公司前三季度在售项目主要是新华城和深港一号,公司并未发布具体销售数据,但商品和提供劳务收到的现金为9.84亿元,同比下降14.6%;三季度末预收款项为8.18亿元,较年初增加9.7%。分季度来看,公司第三季度销售商品和提供劳务收到的现金为2.70亿元、环比下降25.8%。

财务健康状况较好。公司报告期末剔除预收款项之后的资产负债率为44.20%,在行业中处于较低水平;报告期末账面现金5.78亿元、短期借款与一年内到期的非流动负债合计只有0.5亿元,短期偿债压力较小。

大股东履行承诺置入资产。大股东置入资产为土地和出租车经营业务;拟置入土地为月亮湾T102-0237地块,建筑面积6.37万平米、预估值2.70亿元、预估增值率139%,按预估值计算的楼面地价为4243元/平米,周边新房的市场价格约为16000-22000/平米左右。出租车经营业务由深新公司运营,主要资产为120台出租车及营运牌照,预估值0.33亿元、预估增值率7%,该业务2009年度净利润只有77万元。

盈利预测和评级。我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.26元和0.47元,以最新收盘价8.28元计算,对应的动态市盈率分别为31倍和18倍,估值水平较高,且不具备独特亮点,暂维持“中性”评级。（天相投资研究所）
世荣兆业（002016）：经营资金流入状况良好

2010年前三季度公司实现营业收入4.42万元,同比增长13.12%;归属于母公司净利润6208万元,同比增长4.68%;基本每股收益为0.13元。

第三季度业绩增幅较大。上半年由于部分地产项目尚未结算,导致营业收入大幅下降。第三季度项目结算收入达3.67亿元,同比增长111.18%;母公司净利润4937万元,同比增长71.65%;基本每股收益0.11元。预计主要是“里维埃拉”一期“锦绣荣城”第3区开始交付。

净利润增幅小于营业收入增幅。主要原因有二:一是毛利率下降4.5个百分点,为45.6%;二是资产减值损失较上年同期增加1899万元,主要原因是按标准计提的坏账准备较上年同期增加。

经营资金流入状况良好。期内销售商品、提供劳务收到的现金为8.98亿元,购买商品、接受劳务支付的现金3.35亿元,经营活动产生的现金流净额3.91亿元,同比增长277%,主要是因为销售回款较多。

可售项目相对充足:存货12.9亿元,占总资产的67%。公司主要并表项目为控股76.25%的里维埃拉,总规划建筑面积383万平米,权益可结算面积约255万平米;梁家荣先生所持世荣实业23.75%股权注入上市公司的申请已于2009年12月获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会有条件审核通过,将增加公司权益项目储备约80万平米。09年12月份竞得珠国土储2009-06、07地块,增加权益面积约10万平米。参股华发水郡38.13%股权,权益建筑面积14.8万平米。

公司预计2010年净利润增幅在10%-30%。期末公司销售回款 5.95亿元,较期初增加3.24倍,较二季度末8.43亿元减少29%;公司预计全年净利润增幅在10%-30%之间,即2010年净利润为7972万元-10363万元,每股收益0.17-0.22元。

维持“中性”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.19元、0.27元、0.43元,按公司最近收盘价为10.22元,对应的动态市盈率分别为53倍、37倍和24倍。维持“中性”的投资评级。（天相投顾）

   







合肥城建（002208）：项目盈利能力提高 增持

2010年前三季度公司合并报表显示实现营业收入7.27亿元,同比增长95.26%;归属于母公司股东的净利润1.25亿元,同比增长137%。基本每股收益0.39元。

营业收入增长因为可结算面积增加。报告期主要结算项目是琥珀名城沁园、世纪阳光花园和蚌埠琥珀花园。年内公司拟完成合肥琥珀名城茗园、锦园、琥珀新天地一期、蚌埠琥珀花园项目二期、巢湖项目一期等项目的开工建设,可结算面积增多。

公司预计2010年母公司净利润同比增长15%~50%。

近两年投资力度较大:公司原有项目储备120多万平米,分布在合肥、蚌埠、巢湖,各占71%、13%、16%。09年至今公司通过公开市场取得三幅地块:2009年4月份公司竞得合肥包河区S0905地块,楼面成本1527元/平米,建筑面积14.2万平米;09年10月竞得蚌埠延安路东侧地块,楼面成本1661元/平米,规划建筑面积45.44万平米。上半年竞得合肥市ZWQTD-008地块,项目规划建筑面积不高于45万平米,楼面成本不低于2593元/平米,预计毛利率在30%左右。目前正在定向增发收购中房置业100%股权,拟注入项目储备100多万平米;2010年新开工、施工面积均创新高,计划新开工面积44万平米,同比增长91%,施工面积75万平米,同比增长21%。

区域利好不断:2010年1月份,《皖江城市带承接产业转移示范区规划》正式获得国务院审批,将带来就业人口扩张、购买能力提升、外地人的购房需求增加。2010年3月,合肥、马鞍山正式被接纳为长三角核心城市,与上海、杭州等其他长三角城市在医保、金融等多个领域展开合作,提升城市的发展步伐与产业升级,对当地房地产行业的发展有一定带动作用。

项目盈利能力稳步提高:公司开发项目多体量大,开发周期长,售价随着周边配套的完善稳定增长。如在售的合肥琥珀名城,目前售价已达5100元/平米,精装修6000元/平米,较首期售价2700元/平米提高89%,毛利率也由30%提高至45%左右。随着周边配套设施的完善,项目盈利有进一步提高的空间。

维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.45元、0.68元、0.99元,按昨日收盘价11.94元,对应的市盈率分别是27倍、18倍、12倍。公司估值优质不明显,鉴于业绩稳健和区域龙头市场地位,我们维持增持的投资评级。（天相投资研究所）
沙河股份（000014）：地产业务收入增长 毛利率提升

公司 2010 年1-6 月实现营业收入4.05 亿元,同比增长25.17%,营业利润9029.70 万元,同比增长116.67%,归属母公司净利润6536.96 万元,同比增长106.88%,实现每股收益0.32 元。

公司基本面概述:沙河股份主业为房地产开发与经营,着力实施名牌精品战略,先后在深圳成功开发荔园新村、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村等10 多个项目建筑面积100 多万平方米。

公司立足深圳,近年将地产项目辐射至长沙、河南新乡等地,目前已建未建项目建筑面积84 万平米,由深圳的沙河世纪假日广场、长沙沙河世纪城(堤亚纳湾)、新乡沙河世纪城等三个楼盘构成。公司原有控股股东--深圳市沙河实业(集团)有限公司的股权在2009 年初已划归深业集团,上市公司最终控股人为深圳国有资产管理公司。

项目结算推动房地产业务收入增长。公司2010 年1-6 月实现房地产业务收入4.00 亿元,同比增长24.97%。目前在建的房地产项目有两个,分别是长沙沙河世纪城和河南新乡世纪村。深圳沙河世纪假日广场2009 年末该项目已交付,是2010 年上半年的主要结算收入来源,新乡世纪村项目二期已于2009 年底前完成了竣工备案,2010 年上半年也已符合结算条件,贡献了部分收入。此外,长沙沙河世纪城项目一期项目2009 年底已进入销售,将成为公司2010-2011 年公司重要销售收入来源。公司2010 年6 月末预收款为1.67 亿元,较2009 年末下降51.28%,这说明上半年业务收入主要来自于2009 年销售收入的结算,而目前在售项目较少,未来业绩不确定性增大。

毛利率上升,期间费用率下降:公司2010 年1-6 月主营业务毛利率为52.70%,较2009 年1-6 月提高4.7 个百分点。

其中,地产业务毛利率为53.25%,较去年同期提升4.9 个百分点,这主要是由于2009 年项目销售价格上涨所致。2010年上半年公司期间费用率为11.94%,较2009 年同期下降6.9个百分点。其中,财务费用下降1181 万元,减少59.15%,是主要原因。这主要是由于项目销售良好,回款较快,公司归还部分借款以及贷款利率下降所致。

盈利预测及评级:我们预测公司2010-2012 年归属母公司净利润分别为1.24 亿元、1.11 亿元和1.10 亿元,相应EPS 分别为0.64 元、0.58 元和0.52 元,按8 月26 日收盘价12.30元计算,动态PE 分别为19 倍、21 倍和29 倍。尽管公司业绩大幅增长,但公司项目储备较少,可能对未来发展造成一定影响。（天相房地产组）



   







中航地产（000043）：净利润同比增长近11倍

2010年前三季度业绩概述。合并报表显示:2010年1-9月公司实现营业收入17.12亿元,同比增长81.62%;营业利润1.15亿元,同比增长181.58%;归属于母公司净利润6714.35万元,同比增长10.89倍;基本每股收益0.30元。

2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入10.04亿元,同比增长138.16%;营业利润9674.41万元,同比下增长52倍;归属于母公司净利润6466.16万元,上年同期亏损586.5万元;基本每股收益0.29元。第三季度业绩大幅释放。公司部分地产项目在第三季度满足确认收入条件,是营业收入和净利润同比大幅上升的主要原因。

地产业务保障2010年全年业绩。公司主要有地产板块、物业板块和酒店、服务三大板块业务,其中地产板块是最主要的利润来源。1)、销售方面。前三季度公司“销售商品、提供劳务收到的现金”22.78亿元,同比增长26.59%;期末公司拥有预收款项18.9亿元,二季度末下降12.24%,但仍较年初增长46.24%,将对公司2010年业绩提供保障。2)、新增项目方面。公司以4.66亿元的价格竞得赣州市章江新区K10、K25和K26地块的土地使用权,土地面积合计7.46万平米。

非公开增发方案到期失效。公司原计划向中航国际、深圳中航非公开发行2.48亿股普通股,其中中航国际以现金10亿元认购1.12亿股,深圳中航以华城置业100%和对公司的6亿元债券认购1.36亿股,预计募集资金总额约为22.06亿元,现金不超过10亿元。该计划于2009年9月4日获公司股东大会通过,并授权董事会办理,授权有效期为一年。之后非公开增发事宜未取得实质性进展,因有效日期到期自动失效。

负债水平有所上升。期末公司剔除预收款项的资产负债率49.98%,较年初和二季度末分别提高了2.25个百分点和1.18个百分点。短期借款为14.49亿元,而货币资金为10.44亿元,短期有一定的资金压力。

盈利预测和投资评级。预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.53元和0.86元,按10月28日的收盘价12.20元计算,对应的动态市盈率分别为23倍和14倍,暂维持“增持”投资评级。（天相金融地产小组）
深深房A（000029）：净利润同比增长730%

2010年上半年公司实现营业收入5.19亿元,同比增长78.41%;营业利润7810.74万元,同比增长549.69%;归属母公司净利润6414.1万元,同比增长730.27%;实现基本每股收益0.06元。

房地产销售收入同比增长,且毛利率上升。报告期实现房地产销售收入3.19亿元,同比增长209.74%,是公司营业收入增长的主要原因。毛利率为47.86%,同比上升9.77个百分点。主要在于:1)、汕头金叶岛项目销售收入同比增加1.06亿元,毛利率同比增加9个百分点。2)、集团本部房产销售收入同比增加1.09亿元,毛利率同比增加17个百分点。受房地产销售收入同比大幅增长,且毛利率上升的影响,报告期公司整体的营业收入同比增长,且毛利率上升了9.89个百分点。

投资收益助推公司业绩增长。报告期公司实现投资收益2244.01万元,同比增长191.72%,占公司营业利润的28.73%。:主要在于:1)、报告期内收到昆山调峰电力有限公司分红款同比增加;2)、转让沙头角南天商场50%股权,实现投资收益963.66万元。

可供开发的土地仍显不足。公司现有土地储备中的历史用地因种种原因,开发难度较大,导致目前房地产业务主要依靠金叶岛项目。2009年8月公司以12亿元购得深圳光明新区土地两块,总建筑面积18万平米,虽暂时缓解了土地储备不足的问题,但由于其他项目遗留问题解决难度较大,可供公司开发的土地仍显不足。

资金压力仍然存在。因龙岗、东乐项目开发进度受阻而造成前期投入的资金沉淀,且下半年还有光明新区项目的剩余地价款及一年内即将到期的贷款需要归还,公司资金压力仍然存在。报告期末公司拥有货币资金3.25亿元,剔除预收款项后的资产负债率为53.94%。截至报告期末公司已支付光明新区项目土地款9亿元,剩余地价3亿元须在2010年8月28日前支付。

盈利预测和投资评级。预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.11元、0.13元和0.17元,以8月23日的收盘价6.12元计算,对应的动态市盈率分别为58倍、47倍和37倍,维持“中性”投资评级。（天相金融地产组）



   







中粮地产（000031）：资产收购有助于提升公司价值

事件:11月5日,中粮地产宣布,公司已斥资5.89亿元向母公司中粮集团收购上海加来房地产开发公司51%股权。目前,上海加来房地产开发有限公司已完成本次收购的相关工商变更登记手续。

公司收购上海加来将为公司业绩带来提升。本项目一期共45套房源,套型面积为450平米和360平米两种,目前公司已经结算一期约20000平米。项目仍剩16万平米可以结算。目前项目售价为2800万元/套,折算单价6.2万元/平方米---7.77万元/平方米,按此价格静态保守估计未来项目可实现100亿元的收入。

上海加来房地产开发公司本次评估净资产为11.54亿元,占我们估计未来收入的11.54%。

别墅项目不同于普通住宅,别墅是体现生活品质及享用特点的高级住所,是一种高附加值产品,其毛利率一般较高。同时今年以来上海地区以及项目所在的闵行区房价呈上升趋势,而别墅的新项目审批较难,因此现有的别墅项目成为稀缺资源,公司项目价格仍有上涨潜力。因此我们认为项目总体净利率超过11.54%属于确定性事件,项目的收购将提升公司价值。

公司后续仍将有资产注入。根据公司2009年的配股方案,公司拟配股募集资金35.37亿元,用于收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权,上海加来房地产开发有限公司是收购目标之一。不过目前公司的方案仍处于证监会审批阶段,因此公司无法同时进行所有公司收购。未来待公司配股方案尘埃落定,其他项目的收购有望陆续实现。

盈利预测:我们预计公司未来三年净利润分别为5.21亿元、9.33亿元和15.36亿元,对应每股收益为0.29元、0.51元和0.85元。

投资建议:公司是中粮集团旗下地产业务最大的运作平台。早在此次收购之前,中粮集团已经陆续将天泉置业有限公司、厦门鹏源房地产开发有限公司多个地产项目转让给中粮地产,同时将旗下6个地产项目交由中粮地产托管,将中粮地产打造为中粮集团的住宅地产业务平台的意图非常明显。同时,收购之后集团内部地产业务的同业竞争问题也将得以解决。但公司目前估值相对较高,因此给予公司“谨慎推荐”评级。（中邮证券 邵明慧）
深长城（000042）：投资收益提升业绩

2010年前三季度公司实现营业收入8.96亿元,同比下降39.04%;归属于母公司净利润2.15亿元,同比增长30.2%;基本每股收益为0.90元。

第三季度结算收入同比下降12.8%,但毛利率大幅提高和巨额投资收益使得净利润同比增长495%。第三季度结算收入同比下降12.8%,但是结算毛利率高达63.66%,同比提高23个百分点;期内公司收回中信华南(集团)深圳有限公司归还宝安旧城改造项目投资款本利余款2.124亿元,至此,公司已收到全部协议款共计人民币7.08亿元,产生投资收益1亿多元。

重大项目前期工作取得突破,笋岗物流项目专项规划获政府审核批准。项目规划建筑面积29万平米。其中物流18.98万平方米,商业性办公6万平方米,商务公寓4.4万平方米。更新改造后,将发挥土地价值最大化。若商业办公及商务公寓用于出售,物流部分公司用于持有经营,按1.5万/平米的售价保守估计,该项目也能为公司带来销售收入16亿元,并且每年都有持续稳定的租金收入。

可结算项目储备约250万平米,分布在成都、上海、大连、东莞、深圳、惠州。存货、投资性房地产分别占总资产的55%、8.15%。最近两年主要结算项目为成都天府长城26号地(半岛城邦二期)、大连都市阳光3期、大连瓦房店河源世纪华府。期末预收账款10亿元,较期初减少15.4%,主要由于成都天府长城、上海中环墅、大连瓦店房等项目交付。2010年公司计划全年开发面积98万平方米,其中新开工建筑面积41万平方米,竣工建筑面积13万平方米。按09年销售面积约24万平米为基数,每年结算面积增长30%估算,项目储备可结算4年左右。

资金压力不大:资产负债率65.3%,剔除预收账款后的资产负债率为49.9%,和期初基本保持不变;剔除预收账款后的速动比率1.28倍,期末货币资金18亿元,较期初增加3.14亿元。公司资金状况良好。

维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为1.26元、1.34元、1.74元,按公司最近收盘价为15.78元,对应的动态市盈率分别为13倍、12倍和9倍。维持“增持”的投资评级。（天相投资研究所）



   







渝开发（000514）：地产项目结算使收入大幅增长

公司2010年1-9月实现营业收入6.24亿元,同比增长120.29%;营业利润1.41亿元,同比增长34.64%;归属母公司净利润8334.02万元,同比下降3.70%;实现基本每股收益0.12元。

地产业务结算收入增长是营业收入增长主因:公司是重庆地区的房地产A股上市公司,主要经营房地产一、二级开发,房屋销售及租赁,场地租赁,隧道经营等。2010年1-9月公司主要结算的项目为祈年悦城,该项目已基本销售完毕。由于祈年悦城项目毛利率较低,导致地产业务毛利较去年同期有所下降,这是导致公司净利润下降的主要原因。2010年1-9月,公司毛利率为44.78%,较去年同期下降7.27个百分点。2010年9月末,公司房地产项目销售预收款仅为507万元,较2009年末大幅下降2.81亿元,降幅为98.23%。这说明在报告期内,公司销售完毕的项目基本都已结算,从而使得营业收入大幅增长。此外,公司仅控股祈年悦城项目开发公司51%的股权,这也是本报告期少数股东损益较高的原因。报告期末,公司商业及住宅项目储备包括:巴南金竹工业园项目、南岸区黄桷垭项目、渝开发·首座项目等,皆为2009年通过土地招拍挂市场取得。公司目前储备面积约在100万平米,目前无在售项目,今、明两年可确认收入较少,但业务后续反展前景较好。

会展和隧道经营收入贡献稳定现金流。公司的收费类业务,包括石黄隧道经营和会展中心经营,可以提供较为稳定的现金流,但成长性不足,这也是公司收入增长较为缓慢的原因之一。

仍存大股东注入资产预期。根据重庆市政府出台的《关于进一步推进市属国有重点企业整体上市工作的指导意见》,重庆国资整合与整体上市是可以预见的。渝开发的大股东是重庆城市建设投资集团,是重庆八大国有投资集团之一,是重庆市土地储备数量第二大的国有投资集团,现储备土地超过10万亩,主要分布在主城1000平方公里范围内,现正在征用整理的土地达8000亩。渝开发作为城投公司旗下唯一的上市公司,在城投公司的高速发展中,具有明显的战略意义。

考虑到大股东部分业务与渝开发的业务有较大的关联性,同时大股东的发展规划中有着巨大的资金需求,并且大股东明确提出希望大部分的资金通过资本市场融资获得,因此大股东做大做强上市公司的动力是较为明确的。尽管今年6月增发方案失败,但未来仍有进一步运作空间。

区域规划提升公司发展预期。“两江新区”规划方案已经国务院批准,从浦东、滨海开发区的发展来看,经济的发展为土地升值赋予了相当广阔的上升空间。“两江新区”规划的形成必将推进重庆的城市化建设,从而提升重庆的住房需求。对于拥有大量土地储备的企业来说,土地的增值和需求的进一步提升,正是公司实现快速增长的契机。

盈利预测和估值:我们预测2010-2012年公司归属母公司净利润为1.10亿元、1.47亿元和1.97亿元,每股收益为0.16元、0.21元和0.28元,对应10月21日收盘价9.54元,动态PE分别为61倍、45倍和34倍。公司土地储备不多,但所处位置都较为有利,“两江新区“规划提升了重庆地区的房地产需求,未来项目销售看好,如果开发进度在预期之中,公司业绩有望稳步增长。同时考虑到大股东有进一步注入资产的预期,我们维持公司的“增持”投资评级。（天相投资 石磊）
荣盛发展（002146）：岁末发力 土地市场连续拿地

事件:

公司于2010年12月8日和14日,以7.94亿元和2.98亿元价格分别在廊坊和临沂拍得土地,两处土地累计权益建筑面积在103.32万平方米。公司年初所制定的600万平方米项目储备目标基本完成。

主要内容:

1.岁末发力,土地市场连续拿地:公司从11月下旬开始,在土地市场连续发力。分别通过招牌挂形势在唐山、仓州、廊坊和临沂取得接近211万平方米的土地储备。截止2010年12月16日,公司本年新增项目累计权益建筑面积在541万平方米。项目平均土地成本在1000元/平左右。公司年初所制定的600万平方米拿地计划,目前已经基本实现。

2.公司项目毛利率并不低:公司储备项目平均成本在1000元/平左右,而2009年末公司平均销售价格在5000元/平以上。按照公司4%的期间费用率、以及项目1500元/平的建安成本粗略测算,未来项目可以保持30%以上的毛利率。此外,公司当前市值175亿元,按照1641万平方米土地储备、1500元/平建安费用测算,公司项目30%毛利率所对应的销售价格应该在3664元/平。该价格不仅低于公司09年5000元/平的平均销售水平,而且在A股一线地产开发商中属于价格最低。

3.股权激励:条件之高彰显企业信心。公司所提出的扣除非经常性损益的净利润增长率三年内各年不低于35%,加权平均净资产收益率三年内各年不低于15%的股权激励条件在A股地产企业中要求最高。如此严格的条件,充分说明企业对公司未来发展的信心。

4.坐享“环首都经济圈”。目前河北省正在就“环首都经济圈”规划编制方案征集意见。环首都经济圈建设总体思路是在邻近北京将近1000公里的范围内,主要包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,建设一个发展特区。荣盛发展在该经济区内享有近477万平方米土地储备。一旦相关政策落实,公司将成为最大受益者之一。

5.投资建议:维持“买入”评级。2010年和2011年公司每股收益是0.69元和0.97元。12月16日,公司收盘于12.19元,对应2010年PE为17.66倍,2011PE为12.56倍,RNAV在20.8元/股。我们看好公司未来发展,维持“买入”评级。（海通证券 涂力磊）



   







首开股份（600376）：京内京外两相宜

京外扩张有条不紊:近期公司公告与扬州市业恒城市建设投资管理有限公司组成联合体拍下扬州27.34万平,楼面地价1588元/平。在稳固了北京地区龙头地位以后,公司大半径扩张已经初见成效,京外项目(苏州悦澜湾,扬州水晶城)也顺利实现高毛利销售。

京内拿地箭在弦上:三季度末公司账面现金达到127亿元,现金/市值超过了70%,为地产上市公司之最。四季度预计北京新推地块面积超过500公顷,我们预计在良好的销售局面下公司很可能继续增加核心土地储备,以保持未来持续增长的潜力。

北京房价系统性再接受:一直以来,市场对今年大幅上涨的北京房价长期不接受,这也是北京本地资源股如首开、亿城、金融街等股价全都相对于NAV高折价的原因。市场对常青藤、首城国际、漫香林、西山公馆、青龙湖等各个北京项目的售价有疑虑,除非这些项目顺利完成销售为止。我们相信,时间可以使投资者接受市场形成的价格。

预计未来两年高增长:与一般纯资源类公司不同,公司在北京核心区土地在最近几年都陆续转化为销售资源,业绩实现能力强。同时京外项目顺风顺水,苏州悦澜湾,扬州水晶城都已实现较高毛利销售。三季报公司业绩锁定性已高达达145%,未来高增长可期。

风险提示:超预期调控导致行业销售陷入停滞。

盈利预测、估值及投资评级:我们测算公司NAV30.54元/股,维持10/11/l2年EPSI.22/l.72/2.53元,当前价15.41元/股,给予NAV10%折价,目标价27.49元/股,“买入”评级。