财政部：房产税只调节高端 不增中低收入者负担

股票王

　导读：
　　财政部：房产税只调节高端 不增中低收入者负担
　　开发商静候两会调控基调：今年不太会以价换量
　　专家:国五条是最温柔房地产调控 房价下调还靠反腐
　　深圳规土委贯彻调控 开发商称今年房价必涨
　　武汉近期将出台今年调控目标 限购恐难加码
　　新国五条剑指高房价房产税铁定扩容
　　剑指市场预期 国五条预留政策空间
　　新国五条改变楼市预期 调查称观望者近四成
　　老调重弹 地产股卧倒　　财政部：房产税只调节高端 不增中低收入者负担
　　有了房产税这样的财产税，就可以起到逐步提升直接税比重、降低间接税比重的作用，逐步减少日常消费品中所含的税，从总体上减少中低收入者的“税收痛苦”
　　房价上涨是多方面因素造成的，房产税作为一个单一税种，只是房地产市场综合调控的手段之一，对房价不可能有“定海神针”一样的威力，说降就降
　　房产税改革试点最重要的任务不是筹集收入，而是意在调节市场。比如上海方案规定，中心区域的税率是0.6%，周边区域是0.4%，便使成交大量地被引流到周边区域
　　2月20日，国务院召开国务院常务会议明确提出，继续做好房地产市场调控工作，扩大个人住房房产税改革试点范围。人们普遍关心：开征房产税对房地产市场将产生什么影响，会不会增加普通居民的负担？
　　意义：加强房地产市场调控，推进税制改革
　　“扩大房产税改革试点，对于房地产市场调控和深化税制改革具有深远意义。”财政部财科所所长贾康表示。
　　贾康认为，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，因此，抑制投机投资性购房将是房地产调控的一项重要内容。通盘考虑市场经济发展的客观要求，在已采取的限制性信贷手段、严格限购等行政手段之外，房地产调控还应加强制度建设和深化税制改革，才能更好地达到标本兼治的目的。
　　在房地产保有环节开征房产税，可以对房地产供需双方形成税负约束，促使不动产投资、投机行为收敛，有利于增加住房市场上中小户型的需求比例，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率。
　　同时，有了房产税这样的财产税，就可以起到逐步提升直接税比重、降低间接税比重的作用，逐步减少日常消费品中所含的税，从总体上减少中低收入者的“税收痛苦”。
　　“中国要走向现代化，不可能不建设现代税制。而现代税制中，如果没有房地产保有环节的税收，则是完全不可想象的。”贾康表示，党的十八大明确提出构建地方税体系，从全局和长远考虑，房产税是不可或缺的地方税体系支柱之一，应当以渐进的方式不断推进这一改革。
　　思路：只调节高端，不增加中低收入者负担
　　“中国未来的房产税改革，绝不可能覆盖低收入人群。房产税改革应该是坚持只调节高端，这个非常重要。”贾康表示，从沪渝两地的试点情况看，房产税推出应当是渐进式的，从高端住宅及新增住房为主入手，可能更具有可操作性。
　　贾康建议，希望有关部门在研究之后，能够尽快明确政策要点，即基本生活住房就不收税，但是超过了基本的标准，就要按照累进来收税。这样，不但可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。
　　对于房产税具体的起征标准，贾康强调，一定要考虑社会大众，包括先富起来的人、中等收入阶层等群体的利益，使他们对这一制度建设大体上认同。可以借鉴日本的首套不征收的模式，考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。当然，对于第一套住房，面积上也应做一定的限制。重庆试点方案中，“花园洋房”列入征税范围，但是划出了180平方米的“起征点”。如果这个花园洋房在180平方米以下，还是不用交税。这个经验值得重视。
　　效果：房价不会“应声而降”，稳定作用将逐步显现
　　也有人表示质疑：上海、重庆开展房产税改革试点以来，并没有看出两地房价有什么大的变化，收上来的税也不多，似乎试点的效果并不明显。
　　对此，贾康解释说，房价上涨是多方面因素造成的，房产税作为一个单一税种，只是房地产市场综合调控的手段之一，对房价不可能有“定海神针”一样的威力，说降就降。
　　贾康曾撰文说，试点最重要的任务不是筹集收入，而是意在调节市场，比如上海方案中有一个很小的杠杆中心区域的税率是0.6%，周边区域是0.4%，就差这么一点，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。
　　沪渝两地方案都有“柔性切入”的考虑，在力度上有意收敛。上海是只涉及增量，重庆只是针对存量里面的最高端产品，以减少对社会生活的震动。就是这样柔性切入，也已经能够看到两地高端的房地产市场价格趋于平稳，这就是它调节的效应。而且，这种平稳还将逐渐影响到人们的心理预期，在一定程度上避免因害怕房价过快上涨而引起的恐慌性购房。(.人.民.日.报)

　　开发商静候两会调控基调：今年不太会以价换量


　　一母公司实力雄厚的开发商透露，春节前夕，母公司高层曾传话，全国“两会”后政策可能松动，部分城市限购会松绑。
　　“国五条”重申调控立场，眼下尚未明显影响房企的营销布局。
　　2月21日，一港资开发商直言，此项政策出台对该公司的营销布局“没啥影响”，因为其本身已有一定预期。去年12月以来，楼市看涨声一片。“国五条”此时推出，就是警告，给楼市浇点冷水。
　　在这位开发商看来，现在推出“国五条”，反而是一件好事，“我们最怕现在没有声音，到了3月份楼市量价齐升，政府下重手。这次就传递一个信号——房价不要快速上涨。”
　　开发商维持销售目标
　　“影响不大。”一国企开发商昨日如是评价刚出炉的“国五条”。
　　虽然国务院暗示，可能会扩大限购范围，但该国企开发商称，该公司的定位是回归一二线城市，回归核心区域，这些城市眼下多已执行限购。
　　事实上，“国五条”重申调控立场的表述，也在开发商的预期之内。
　　上述国企开发商称，2月初，上海相关领导曾找开发商和专家谈过话，领导也感觉去年10月份以后楼市升温，想看看有没有新的方法控制。“当时，我们的建议是市场上本身有需求，再收紧或者放开都不好。也有专家建言二套房贷等政策。但其实，不管是房产税还是限购，地方政府可以做的不多，还是(要靠)中央层面。”
　　据该国企开发商介绍，今年公司的销售目标和去年差不多，仍是40多亿元。
　　更多的开发商依然看好今年中国楼市。
　　中海(00688.HK)董事长孔庆平昨日对港媒称，“国五条”出台意味着中央对于楼市调控无放松迹象。不过，他称，今年楼市对于该公司而言，机会多于挑战，纵使中央维持调控，但相信政策已常态化，预期整个市场表现将与过去一段时间相若。
　　而且，孔庆平还提到，部分二三线城市对调控已出现困难，预期调控力度会于今年维持。
　　未改营销策略
　　具体到营销策略，受访开发商似乎也无意大幅调整。
　　一外资开发商介绍，该公司旗下楼盘春节后的价格比节前涨了1%，相当于降价促销都取消了。销售也没有太火爆。“2月相对是淡季，3月上旬很多开发商会加推，我们也会。”
　　“目前不会改变营销策略，等全国‘两会’的表态。”该外资开发商称，眼下市场的涨价预期升温，“国五条”是消除预期的一个做法。
　　另一别墅开发商同样强调，不会改变营销策略。
　　“我认为市场会继续回暖，量价齐升。改善型客户也不会受到影响。”该别墅开发商称，春节后，不论是售楼处的来访量还是销售都比节前好。
　　据介绍，该开发商负责的楼盘售价逾4万元/平方米，目前没有提价计划。
　　“国五条是强调调控的连贯性，明确政府态度，但里面没有具体执行细则。”这位别墅开发商说。
　　另一上市房企高管还告诉新华社记者，“企业资金最困难的时机已经过去，今年不太会再用‘以价换量’的营销手段。”
　　等待“两会”调控口径
　　开发商的乐观情绪不难理解。
　　克而瑞分析师杨晨青直言，相比中央层面之前关于调控的表态，“国五条”并无新意。
　　一母公司实力雄厚的开发商还提到，虽然近期地产股跌得厉害，但没有落差感。国五条是一种喊话，是想把房价上涨的势头压下去，但没啥实际操作手段。
　　上述开发商透露，春节前夕，母公司高层曾传话，全国“两会”后政策可能松动，部分城市限购会松绑。
　　“但新国五条出来，感觉住建部之前提的支持改善需求，算是黄掉了。”该开发商称，因为母公司资金实力雄厚，其旗下项目自限购以来从未降过价。憋了两年多，本来准备春节后降价促销的，现在定价策略受到影响，打算先不动，会等到3月份以后再说，要看到时的调控口径。
　　对于定价策略持谨慎态度的开发商不在少数。
　　上述港资开发商认为，3月楼市成交应该不错，开发商在价格方面会很谨慎。现在对房价没有看跌的，多数楼盘价格会稳中有升，上海房价去年也没涨多少。
　　一央企开发商还提到，地方政府把地价推得那么高，开发商涨价的意愿自然强烈。
　　据他称，最近市场好了，地方政府推好的地块，开发商抢，地价就高了。该公司最近看的几块地，竞争激烈，价格屡创新高。“我感觉，现在的土地价格已经超越了2009年的尖峰时刻，创新高了。”
　　新闻附件
　　国务院常务会议“十年九调”楼市

　　数据来源：易居研究院根据国家统计局数据测算 张泽红 制图
　　本届政府召开的最后一次国务院常务会议，主题定在房地产市场调控。
　　梳理中国政府网的相关资料可见，近10年来，国务院至少召开了9次以房地产调控为主题的常务会议。其间，伴随着经济环境的起跌，调控政策时紧时松，调控手段时而偏市场，时而偏行政，但所有这些并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势。
　　以下为这九次会议推出的调控政策摘要。
　　2013年2月20日
　　◆重点城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
　　◆已实施限购的重点城市，按统一要求完善限购措施；其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
　　◆扩大个人住房房产税改革试点范围。
　　◆推进城镇个人住房信息系统建设。
　　2011年7月12日
　　◆从严把握和执行房价控制目标。
　　◆确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
　　◆继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
　　2011年1月26日
　　◆2011年各城市要确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
　　◆调整个人转让住房营业税政策。
　　◆二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
　　◆重点城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
　　2010年4月14日
　　◆首套房及小户型贷款首付款比例不得低于30%；二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
　　◆确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
　　2009年12月14日
　　◆继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。
　　◆完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
　　2008年12月17日
　　◆进一步鼓励普通商品住房消费。对部分二套房贷款，执行首套房贷优惠。
　　◆对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
　　◆取消城市房地产税。
　　2006年5月17日
　　◆各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
　　◆有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。
　　◆合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
　　2005年4月27日
　　◆加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
　　◆经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
　　◆运用税收等经济手段调控房地产市场。
　　2003年7月30日
　　◆加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设。
　　◆改革住房制度，继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度。
　　◆发展住房信贷。(.东.方.早.报)

　　专家:国五条是最温柔房地产调控 房价下调还靠反腐

　　北京一在建的房地产项目。(资料图)
　　在岁末年初各地出现量价齐升的市场态势下，在房价上涨声音持续高涨的舆论环境下，国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的房地产调控信号，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立在接受国际在线记者专访时分析称，此次调控为“史上最温柔”房地产调控。
　　专家：房价下调还靠反腐
　　会议明确，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
　　会议指出，配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
　　对于市场传言较多的信贷政策和房产税，会议指出要“严格实施差别化信贷政策”和“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
　　对于“新国五条”政策的出台，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立认为，这是“史上最温柔”的房地产调控。他在接受国际在线记者专访时表示，此次房地产调控是最近十年来力度最弱的一次，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价的走势不会产生太大的影响。
　　尹中立分析称，导致房价上涨的因素很多，持有环节的税收只是影响房价的因素之一。仅仅在房产税、信贷政策等某一个环节集中做文章是看不到切实效果的；他建议，严格落实财产公示制度，将反腐败进行到底，房价自然会回落。对于房产税试点范围扩大的落实情况，尹中立持悲观态度。（.中.国.网）

　　人民调查：超六成二网友支持房产税试点扩围

　　为抑制投机投资性购房，国务院常务会议确定扩大个人住房房产税改革试点范围，超六成二网友表示支持。
　　21日，人民网推出网络调查《个人住房房产税改革试点范围扩大，你怎么看？》。截至当晚11时30分，共有5603人次参与了调查，
　　其中，62.3%的网友(3488票)支持，认为有助抑制住房投资投机行为，降低房价；24.1%的网友(1351票)担忧可能增加买房租房成本；12.1%的网友(679票)建议完善住房供应体系，健全运行监管机制。
　　此外，还有85票有话要说，占投票人次的1.5%。(.人.民.网)
武汉近期将出台今年调控目标 限购恐难加码
　　从上涨17.44%到下跌1%
　　武汉连续两年完成房价控制目标
　　昨天，房地产“国五条”继续在武汉楼市中引发热议。记者从房管部门获悉，武汉将于近期出台年度新建商品住房价格控制目标，并将及时向社会公布。
　　根据以往惯例，在国务院出台指导性政策后，国家相关部门将会制定相应的实施细则，随后各地才会跟进“对号入座”，按照要求制定本地化方案。中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，本次“国五条”确定了“保持房价基本稳定的原则”，这与原来“促进房价合理回归”的政策尺度相比，着眼点在政策的延续性及稳定性，因此楼市调控在现有基础上应该不会“一刀切”地进一步从严。
　　2011年3月，武汉首次制定并公布了房价控制目标，即：新建住房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。去年，武汉也按照类似原则向省政府上报了房价控制目标。这两年，武汉新住房价格分别为上涨3.72%和下降1.01%，数值均低于全市GDP及居民人均收入增幅超两位数的水平，完成了房价调控目标。而在未实行房价控制的2010年，武汉新住房均价上涨幅度达17.44%，两者区别十分明显。
　　根据国务院统一要求，武汉市也将参考同类城市标准，于近期出台并公布本年度房价控制目标。这也意味着，武汉新房上市将继续实行“销售价格预审制”，涨幅过大或定价偏高的楼盘将被要求说明理由，通过后方能申请预售许可。
　　武汉限购已是“标准版”
　　不会再加码
　　据分析，此次国家对住房限购提出的从严政策，主要针对长沙、成都等仅限制购买主城区住房的城市，即要求他们实现“限购全覆盖”。
　　对武汉来说，由于在住房限购限贷政策上，涵盖了全部行政区、新房及二手房及所有价位的住房，并多次受到国务院督查组的肯定，已基本属于限购限贷的“标准版本”，所以再从严或收紧的空间已经不大了。
　　一线城市恐难逃房产税
　　武汉或是“第二梯队”
　　今年年初，考虑到武汉已是国家“营业税改增值税”等多项税收制度改革的试点城市，加上武汉也不是全国房价上涨幅度靠前的城市，相关部门判断，再在武汉开征房产税的可能性很小。
　　武汉市房地产中介协会副秘书长霍飞虎认为，从已开征房产税城市情况及相关部门的表态看，武汉开征房产税的时间恐怕还有数年之久，且重点会放在新购、高价、大面积住房上，原有住房、首次买房或中低价位房应不会在征收范围内。
　　稳定预期是首要
　　武汉将继续打击炒房、囤房
　　去年，武汉新住房销售面积为1331万平米、134953套，同比增长24.73%，创历史新高，尤其是最后几个月，出现明显的“量价齐涨”现象，出现这种现象的原因之一，就是部分开发商在利用市民“买涨不买跌”心理，人为制造热销、抢购场面，诱导购房者尽快出手。
　　对此，房管部门人士称，今年将再出重拳，打击开发商虚假标价、囤积房源、坐地涨价等违法违规行为，并适当限制高价房的上市规模，避免形成“跟风涨价”。(.武.汉.晨.报)

　　武汉近期将出台今年调控目标 限购恐难加码
　　从上涨17.44%到下跌1%
　　武汉连续两年完成房价控制目标
　　昨天，房地产“国五条”继续在武汉楼市中引发热议。记者从房管部门获悉，武汉将于近期出台年度新建商品住房价格控制目标，并将及时向社会公布。
　　根据以往惯例，在国务院出台指导性政策后，国家相关部门将会制定相应的实施细则，随后各地才会跟进“对号入座”，按照要求制定本地化方案。中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，本次“国五条”确定了“保持房价基本稳定的原则”，这与原来“促进房价合理回归”的政策尺度相比，着眼点在政策的延续性及稳定性，因此楼市调控在现有基础上应该不会“一刀切”地进一步从严。
　　2011年3月，武汉首次制定并公布了房价控制目标，即：新建住房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。去年，武汉也按照类似原则向省政府上报了房价控制目标。这两年，武汉新住房价格分别为上涨3.72%和下降1.01%，数值均低于全市GDP及居民人均收入增幅超两位数的水平，完成了房价调控目标。而在未实行房价控制的2010年，武汉新住房均价上涨幅度达17.44%，两者区别十分明显。
　　根据国务院统一要求，武汉市也将参考同类城市标准，于近期出台并公布本年度房价控制目标。这也意味着，武汉新房上市将继续实行“销售价格预审制”，涨幅过大或定价偏高的楼盘将被要求说明理由，通过后方能申请预售许可。
　　武汉限购已是“标准版”
　　不会再加码
　　据分析，此次国家对住房限购提出的从严政策，主要针对长沙、成都等仅限制购买主城区住房的城市，即要求他们实现“限购全覆盖”。
　　对武汉来说，由于在住房限购限贷政策上，涵盖了全部行政区、新房及二手房及所有价位的住房，并多次受到国务院督查组的肯定，已基本属于限购限贷的“标准版本”，所以再从严或收紧的空间已经不大了。
　　一线城市恐难逃房产税
　　武汉或是“第二梯队”
　　今年年初，考虑到武汉已是国家“营业税改增值税”等多项税收制度改革的试点城市，加上武汉也不是全国房价上涨幅度靠前的城市，相关部门判断，再在武汉开征房产税的可能性很小。
　　武汉市房地产中介协会副秘书长霍飞虎认为，从已开征房产税城市情况及相关部门的表态看，武汉开征房产税的时间恐怕还有数年之久，且重点会放在新购、高价、大面积住房上，原有住房、首次买房或中低价位房应不会在征收范围内。
　　稳定预期是首要
　　武汉将继续打击炒房、囤房
　　去年，武汉新住房销售面积为1331万平米、134953套，同比增长24.73%，创历史新高，尤其是最后几个月，出现明显的“量价齐涨”现象，出现这种现象的原因之一，就是部分开发商在利用市民“买涨不买跌”心理，人为制造热销、抢购场面，诱导购房者尽快出手。
　　对此，房管部门人士称，今年将再出重拳，打击开发商虚假标价、囤积房源、坐地涨价等违法违规行为，并适当限制高价房的上市规模，避免形成“跟风涨价”。(.武.汉.晨.报)

　　新国五条剑指高房价房产税铁定扩容
　　20日，国务院针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，出台了有关调控措施。最大的亮点在于：一是扩大个人住房房产税改革试点范围；二是细化限购。一石激起千层浪，上述房地产调控政策信号引发了市场各方人士的高度关注。
　　新国五条内容
　　完善稳定房价工作责任制。
　　及时采取限购等措施，严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税，改革试点范围。
　　增加普通商品住房及用地供应。
　　加快保障性安居工程规划建设。
　　加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定。
　　A
　　政策解读：
　　房产税是最大看点
　　对于房地产调控新“国五条”，上海易居房地产研究院副院长杨红旭进行了如下解读：其一， 新“国五条”政策力度并不小，但值得关注的亮点是在2012年期间听过，此次再度要求各地制定的房价调控目标。2011年要求，各地确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。随着市场的降温，2012年中央没有要求各地制定目标。而现在重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”，范围缩小，但是在2012年停止之后重新启动，可以说是有新意的。
　　其二，坚决抑制投机投资性购房。这条意味着限购小规模升级。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行得比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会调整方案，进一步收紧。
　　其三，房产税铁定扩容。要在今年扩大范围，以一线城市和少数高房价的二线城市为主，具体城市不易预测，预计接下来按照常规流程，国务院或相关部委将一一下发相关实施细则。其他房价上涨过快的城市，省级政府应要求其及时采取限购等措施。“当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。未来新增的限购城市，肯定不会超过10个城市，甚至可能一个都没有。”杨红旭预计。
　　其四，加快保障性安居工程规划建设。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。这也是所谓新型城镇化的重要组成部分“将农民工市民化”，在住房保障方面的一种体现。接下来，各地公租房的需求将大幅增加，各地政府必须加大建设公租房力度。
　　此外，诸如严格实施差别化住房信贷政策将会有更多想象空间。
　　B
　　本土反应：
　　等待下发正式文件
　　“目前厅里还没有收到正式的文件，现在正在等正式文件下来。”四川省住房与城乡建设厅有关人士向记者表示，他们只有收到正式文件后，再结合四川的实际情况研究具体的贯彻落实意见。长期从事房地产业研究的四川省社科院研究员田炎表示，此次会议的最大看点就是房地产税，这是在国务院常务会议上首次提出要扩大房地产税改革的试点范围。“房地产税是迟早要推的，因为这是一个调控方式转变的必要条件，即由过去的政策或者行政方式调控转为经济或者市场方式调控。同时，也是由短期性调控行为，转变为长期性调控行为的标志。”
　　田炎说告诉《金融投资报》记者，目前我国的房产税主要在生产环节，今后将逐渐转移到消费环节上来，其中最主要的表现就是物业税，即只要你的物业达到了征税的起点，将被按年征收物业税。“当然，这是一个循序渐进的过程，开始时征收力度不会很大。”
　　对于限购、限贷问题，田炎认为，从新规来看，限购、限贷将继续实施，特别是限贷方面应该提高二套房的首付成数和利率，降低投资性和投机性购房的“杠杆率”。“从四川房地产市场的实际来看，尽管从房价的绝对值来看，比北京、上海、广州、深圳要低得多，但结合四川的人均收入水平来看，房价仍然偏高。”田炎认为。
　　C
　　专家观点：
　　应在房屋供求上“做文章”
　　长城证券研发中心总经理向威达告诉记者，国务院常务会议再次强调房地产调控，可能与去年下半年以来房地产再次偏热，部分城市房价上涨过快有关。但从报道来看，国务院常务会议只是一个原则性的“说法”，没有具体的实施细则。如在房地产税收这一块上，征税对象在什么环节征收，税基、税率是多少？都不清楚。“从目前上海和重庆两地实施的情况来看，效果并不明显。”向威达认为，其原因在于：一是征税对象不多，如上海规定，人均住宅面积在60平方米以上部分才被征税；二是税率低。
　　在向威达看来，目前我国在房产税征收方面的政策与调控方向是不一致的：一方面，管理层希望通过增加市场供应量来平制房价，但另一方面却加大了房屋交易环节的税收，而没有在房屋持有环节上“做文章”。这样，使拥有多套房者并不急于出手，市场供求关系不能获得改善，房价下不来。应该增加房屋持有环节的税收，而且其税率可以根据房价涨跌情况而相应变化，使其无利可图。“目前的政策还是低于预期，此次调控政策的实质性东西就是房产税究竟有多大的力度。”向威达表示，经济要转型，对房地产业的依赖程度要降低，政府也将GDP的增长速度作了下调，我赞成“渐进式”地进行调控，相信实施细则也不会来得太陡。”
　　对于这个调控政策出来后，对房地产行业和地产股的影响，向威达表示，一方面，去年整个房地产行业的业绩不错而且已经锁定于去年的财务报表中，因此，房地产调控新政不会对目前正在公布的上市房地产公司年报产生负面影响。但另一方面，既然房地产调控新政及其实施细则将出，再加上全国“两会”在即，市场对其预期将产生一定作用，因此暂时宜观望。
　　·分析师说法·
　　新时代证券裴明华：
　　房价影响有限
　　从上海、重庆的试点效果来看，因为尺度很大，免税范围很广，所以影响较弱。所以此次的 新“国五条”对房价的影响作用不大。
　　根据重庆发布的试点暂行办法，重庆房产税针对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。税率由0.5%-1.2%。而上海则对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
　　除上述原因外，在近日关于各地收紧公积金贷款政策的消息出来以后，房地产板块已经调整较为充分，龙头股的估值也从先前的高位，逐渐恢复到正常或者较为合理水平。其次，城镇化下市场仍不改中长期看好房地产行业。城镇化背景下，房屋销售肯定会很火爆。在2020年前，中国城镇化进程很快，需求增加也快。
　　预计新“国五条”后，地方政府肯定会出台后续配套政策，房地产板块受负面压制，短期难有上涨机会。但因为目前板块估值较为合理，所以跌幅不大，后期会震荡前行。
　　爱建证券吴正武：
　　房产税扩容余地很大
　　扩大房产税征收试点范围留有的余地很大。此次的新“国五条”并没有什么新意，国务院只是出台了比较具有原则性的政策。但是房产税的征收范围扩大到多少，税率提高到什么程度都可以进一步细化。
　　此项政策给不断上涨的房价浇了一盆冷水，会议进一步明确了政府调控不放松的态度。从去年四季度开始，沿海房价结束回调开始上涨，成交量也不断放大，使得市场对于调控松绑充满了预期，很多购房者恐慌入市。而新“国五条”明确了调控的决心，使得房价上涨预期破灭。加上现在龙头房地产股已经成为了融券卖空的标的，不少资金趁此做空，也使21日地产板块应声下跌。不过，该政策对房地产板块的影响不大。中央的政策目前还只是模糊的框架，打击力度不大，具体还要看地方政府的配套政策。在相关的细则出台之前，房地产板块的影响不是很大。但是征收房产税是大势所趋，会逐步在全国范围推广。一旦税率提高到不能转嫁的时候，投机投资性需求就不再存在。(.金.融.投.资.报)

　　剑指市场预期 国五条预留政策空间
　　国务院2月20日重申调控立场，并未明显打击外界对于中国楼市的信心。
　　住建部政策研究中心原副主任王珏林认为，国务院发布“国五条”，旨在强调房地产调控是坚定的，政策是持续的。这一政策重申，会扭转一些“高烧”城市的购房的预期。王珏林预计，未来地方政府可能出台的政策，一是把之前没有贯彻的政策落实到位，二是把已公布政策进一步深化细化。
　　德佑地产研究主任陆骑麟进一步称，“国五条”更多的是对新一年楼市调控大体框架的确定，具体如何实施将视日后市场的发展而定。若市场过热局面无法得到有效控制，不排除在这一大体框架范围内出台加码政策。
　　同策咨询研究总监王巍立亦称，“国五条”中的一些表述，如“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”，“严格实施差别化住房信贷政策”，“扩大个人住房房产税改革试点范围”，均具后续想象空间。
　　2013年以来，楼市“涨”声一片，市场预期中央将出台调控加码政策。2月20日，本届政府召开的最后一次国务院常务会议，宣布了5项政策措施，包括完善稳定房价工作责任制、严格执行限购、扩大个人住房房产税改革试点范围等。
　　官方媒体新华社在一篇评论文章中，称“这无疑是扭转市场预期的即时举措”。
　　“即使房价真跌回2011年开发商所受影响也有限”
　　据王珏林称，“国五条”的内容基本是2011年出台的“国八条”的重申。在他看来，“国八条”已经完全可以解决房地产市场过热的问题。
　　市场普遍认为“国五条”弱于预期，喊话意味更浓。
　　投行高盛昨日直言，“国五条”并无新意，市场将更为关注地方政府对楼市调控的执行力度。但根据该行的敏感度分析，即使今年内地楼市跌至2011年的低位，相关地产股的每股资产净值亦仅跌5%，实际影响有限。
　　美银美林昨日发表研报称，由于“国五条”几乎均为现有政策的重申，投资者可以松一口气。
　　股市方面，昨日，内地房企龙头万科（000002）、保利地产(600048)的跌幅普遍小于大盘。债市方面，路透社昨日援引经纪商报价称，宝龙地产2018年1月到期的债券当天下午报94.00美元，较前一日下跌0.6%；龙湖地产2023年1月到期的债券报约99.00美元，较前一日升0.17%；年初发行美元债券的绿城中国收低2.21%至15.02港元，但债券价格则上涨。
　　“调控力度没有大家担心的那么强，一些个别债券有反应，但不是全面性的。”一中资券商交易员告诉路透社，“大家还要看看接下来有没有具体性的措施出来。”
　　“限购有可能扩围或致恐慌性入市”
　　话虽如此，随着“国五条”的发布，分析人士也普遍承认，限购及房产税试点扩围将难以避免。
　　中国指数研究院在昨日发布的一份报告中预计，未来一段时间，仅在部分区域、部分房源限购的城市，如长沙仅针对90平方米以下限购，贵阳则仅针对一环内，可能会完善相关政策，这将对市场短期运行带来一定负面影响。
　　美银美林警告，如果房价过快上涨，中央政府很可能采取新的措施来遏制投机性需求。未来的政策措施更可能取决于市场、决策者和开发商之间的相互作用。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭还提及，有些西部省会城市，原来限购执行得比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。
　　不过，他认为，三四线城市房价涨幅温和，符合“房价上涨过快”这一标准的极少。“新增的限购城市中，三四线城市不会超过10个。”
　　美银美林认为，随着城市化进程推动，新的领导层可能会选择把重点放在增加住房供应而不是遏制需求。
　　限购扩围预期对打击房价的“贡献”亦存争议。
　　王巍立即认为，如果限购令扩容，在此政策间隙期，很可能造成尚未限购的城市，产生恐慌性入市购房的形势。
　　某国企高层昨日亦认为，在货币宽松的背景下下，预计仍会有更多资金流入房地产市场推高房价。
　　“房地产热度高的地方信贷政策力度会加大”
　　而对于房产税试点扩围，王珏林认为，试点的城市必须具备代表性，做了充分的基础工作，并且地方政府积极推动。
　　“根据计划，今年上半年，房地产信息全国联网就应该能完成，这是试点房产税的基础工作之一。”王珏林说。
　　杨红旭估计，房产税试点扩围仍将以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。
　　上海财经大学公共管理学院教授胡怡建说，结合“国五条”的出台背景看，政府眼下依然把房产税作为调控房价的手段。因此，那些房价涨幅较大的城市，可能被纳入试点的范围。
　　可见的是，“国五条”特别要求，重点城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
　　某地方官员透露，房价控制目标制定后，各地的政策就会围绕这一目标展开，肯定不会让房价的涨幅超出目标。这意味着房地产热度高的地方，会执行限购，差别信贷政策力度会更为严厉。
　　新华社同时援引一热点城市房管部门负责人的话说，近期他们召开部分专家、企业座谈会，大家比较一致的看法是：只要继续严格执行限购、限贷政策，并做好政策储备加以应对，今年的房地产市场不会出现大幅度的反弹。 (.东.方.早.报 .周.祺.瑾)

　　新国五条改变楼市预期 调查称观望者近四成
　　前天举行的国务院常务会议出台五项调控政策措施，为今年房地产市场定下了坚持调控政策不动摇、力度不放松的从严基调。在眼下市场成交上升、房价出现上涨压力的当口，新“国五条”的出台引起了市场的高度关注和热议，也改变了部分购房者对后市的预期。在搜房网的一项专题实时调查中，截至昨天17时，有近四成的受访者表示将“延迟置业计划，等待进一步政策”。
　　自去年底以来，上海楼市成交放量，今年1月份延续了去年12月份红火的态势，单月新建商品住宅面积成交达到了101.3万平方米，已经与2011年1月份105万平方米的成交量相当。2月份尽管受春节长假淡季因素影响，楼市成交有所回落，但春节期间新建商品住宅的成交明显好于往年。
　　来自二手房市场的信息显示，2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。房价上涨预期促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市，二手房东跳价、涨价、惜售意识强烈。
　　国五条’的出台将对稳定楼市预期起到积极作用。”汉宇地产董事总经理施宏轈认为，新“国五条”定调了今年的房地产政策走向。在政策保持持续性、稳定性的基础上，今年房地产调控政策力度将适度从紧，主要侧重于两方面，一是通过完善限购限贷政策、房产税扩容，来抑制投资投机性购房，切实保障刚需住房需求；二是增加住宅用地的供应量，优化普通商品住宅供应结构，形成有效供给。“政策从紧的预期将会使房价反弹势头短期内得到遏制。”
　　上海中原研究咨询部分析师龚敏也认为，“国五条”政策总体还是延续了去年的基调，区别对待自住和投资投机需求，对于合理的自住需求继续持鼓励和支持态度，而对于非自住需求的调控则要加码。保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，有利于促进房地产市场平稳健康发展。
　　“国五条”出台后，购房者对后市的预期有所分化。据搜房网的实时调查结果，截至昨天17时，有31.86%的受访者认为，此次调控政策出台后，房价上涨势头将得到遏制，走势平稳；有11.63%的受访者认为房价将下跌。但也有54.42%的受访者认为房价将继续攀高。在购房决策方面，39.77%的受访者表示会“延迟置业计划，等待进一步政策”；30.93%的受访者认为此次政策出台对房价影响不大，会加速置业抢赶楼市优惠；26.98%的受访者表示新政对其置业计划无影响。
　　在记者的采访中，多名市场人士及购房者表示，此次政策对楼市的影响究竟几何，还要视下一步相关调控细则的出台情况。（.中.国.网）

　　老调重弹 地产股卧倒
　　昨日申万房地产指数下跌1.78%，在当日的行业跌幅榜处于居中位置，但142只地产股仅15只出现上涨。其中，新潮实业、中航地产、金丰投资、京能置业和浙江东日跌幅较大，分别为-6.13%、-5.84%、-5.81%、-5.24%和-5.00%，而涨幅超过5%的仅有中国武夷、深长城、华业地产、丰华股份等4股。不过，四大地产龙头股万科A、保利地产、金地集团和招商地产仅分别下跌1.14%、0.73%、0.84%和0.11%。
　　A股自去年12月反弹以来，申万房地产指数在2个月的时间内已经累计上涨23.84%，高于大盘22.17%的同期涨幅。进入今年2月之后，房地产板块转入下行通道，当月已累计下跌3.53%，申万房地产指数当月最大的单日跌幅为2月19日创下的-3.98%。
　　短期回避地产股
　　“这次的调控主要是老一届政府的一个表态。”上海某不愿具名的大型券商地产分析师向证券时报记者表示，此次调控政策比较温和，和此前没有太大差别，因此在有所准备的情况下，房产板块的下跌并不是最为剧烈的，未来主要的调控措施可能要留给新一届政府去推行。从目前限购、差别化信贷政策来看，如果新一届政府维持现有的调控政策格局，依照原有调控步伐的边际效应可能会递减。未来在加强调控的基础上，新一届政府对调控的方式和方法会进行调整，可能会出台一些与以往不同的措施。
　　银河证券房地产首席分析师赵强也认为，20日温家宝总理主持部署的房地产市场调整政策总体看并无太多新意。其中的政策大多是对以往政策内容的重申，新增的加大个人住房房地产税试点在以往也有提及。不过，调控范围是针对全国，略超市场预期，这也明确传达了中央政府的调控意图，有利于抑制短期需求。
　　前述不愿具名的分析师表示，受调控因素影响，近几个月房地产板块的不确定性一直存在，市场担忧情绪也会造成困扰。只有“两会”召开完，新一届政府出台明朗的政策，才会消除政策不确定性对板块的影响。由于地产股估值受政策预期的波动比较大，近期操作难度加大，不如等到利空出尽后再来参与。
　　刚需仍提升龙头销量
　　全年来看，房地产在整体投资中仍然占比较大，在经济保增长前提下，整个行业的表现不会太差。从中长线来看，应该选择地产龙头公司，如果此类公司在经历此轮下跌后调整到8倍左右，风险不会太大。
　　深圳展博投资总经理陈锋对证券时报记者表示，一线房地产龙头集中度还在不断提高，市场占有率也在提高，住房的刚需仍然会对龙头公司的销量起到稳中求升的带动作用。政策方面，过去几年调控已经遏制了住房价格快速上涨的势头，目前政府调控主要在于限制投资和投机购房，刚性需求还是支持行业发展的，龙头公司的市场占有率也会不断上升。
　　不过，也有部分机构不看好今年的地产行业走势。北京星石投资总裁杨玲接受记者采访时表示，房地产行业去年下半年活跃，二手房价格创新高，这在前期股票的快速上涨中已经有所体现，在没有超预期因素的影响下，板块估值到位后缺乏上行动力，因此今年的房地产板块表现并不特别值得看好。(.证.券.时.报 .姚.波)