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[操盘日记] 重庆酝酿扩大房产税征收 人民日报三问

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发表于 2011-9-7 08:35:09 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
 导读:
  重庆酝酿扩大房产税征收范围
  广东韶关以限价取代限购 或引发二三线城市跟风
  8月深圳二手房成交量创5年新低 房价开始松动
  金九首周杭州热盘降至万元以内 以价换量抢客
  北京住宅库存创两年来新高
  约谈楼市调控负责人 效果遭质疑
  一个房产中介的郁闷:8个月仅成一单生意
  商品房会不会全国限购? 人民日报三问限购令  重庆酝酿扩大房产税征收范围
  有关部门权威人士近日向记者透露,重庆正酝酿调整房产税改革方案,很可能会考虑扩大征收范围,即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。有分析人士表示,已经实行七个月的房产税对重庆房地产市场影响有限,这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。
  作为房产税改革试点城市之一,重庆自今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(以下简称《办法》),在重庆市主城九区,对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中,高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
  税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积 均 价3倍 以 下 的 住 房 ,税 率 为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。
  中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为,此次重庆酝酿的房产税改革扩围的一个可能是把高档住房范围扩大,比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1 .5倍(含1.5倍)以上的住房。《办法》也曾提到,未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。征收范围扩大之后,带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。刘桓接受记者采访时说。
  有分析人士认为,重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关,专家表示,应理性看待政策效果,对住房保有环节征税势在必行,存在的问题应逐步解决。
  自房产税改革在重庆、上海两地试行之后,政策效果就一直深受关注。上述权威人士表示,据估算,此次重庆征收的税额可能在1亿到2亿之间。这似乎也在预期之中,早前有消息披露,重庆每年预计征收房产税2亿元。就上海而言,上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露,上海市房产税试点总体平稳,认定应征房产税的住房约七千多套。
  目前为止,上海征的套数不多,重庆征的钱数也不多,但能不能由此就说房产税没用?我觉得下结论为时尚早。在刘桓看来,上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购,按照两地房产税改革试点办法,一部分征税对象属于限购范围,也就说原本是税源的房子不卖了,税的作用就没有凸显,所以,用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。
  另外,推出房产税改革时相当一部分人期待它能够使房价迅速趋于理性回归,抑制房地产过热问题。财政部财科所税收政策研究室研究员孙钢接受记者采访时表示,原来寄希望更多的是与房价的关联度,现在来看,这种逻辑本身可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识。
  中国人民大学财金学院教授安体富告诉记者,从调节房价的角度,房产税能发挥作用,但是作用有限。房产税主要作用不在于调控房价,而是要成为地方的主体税种,进而规范政府的行为。
  重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时也表示,重庆不是为了杀高房价而出台房产税,重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。
  安体富认为,对住房保有环节征税势在必行,存在的问题应逐步解决。研究表明,上海、重庆两市作为房产税的首批试点城市,开征新税种后需要解决的问题仍很多,比如评估问题、征收难度问题、地方财政可持续发展问题以及基本公共服务均等化问题等等。
  在初期,房产税改革步伐慢一点是可以理解的,很多情况要一步一步地摸索。孙钢表示,拿征管来说,房产税是需要纳税人主动缴税的,但我国的征管模式是以企业为中心的,对个人来说,到现在为止,新的模式还没有完全建立起来,征管模式要有一个根本性改革才行。
  至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至全国,孙钢预测,如果房价过快上涨趋势得到遏制的话,各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化,房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。
  刘桓也认为,房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至全国要审慎考虑。目前相当一部分购房者是为投资,在没有别的更好的投资市场的情况下,对房地产市场打压过度,会引起货币供应和货币需求的不对称。在这种情况下,房产税改革扩大试点范围应慎重。( .经.济.参.考.报)

  广东韶关以限价取代限购 或引发二三线城市跟风
  继浙江台州在二三线城市新一轮限购中率先出击后,广东省韶关市也因房价涨幅过高启动新一轮楼市调控,但不同的是韶关将以限价取代限购。
  房地产限购政策拖累地方经济增长已经成为不争的事实,地方政府受制于诸多利益影响动力不足。韶关市一位副市长8月底在接受当地媒体采访时表示,如果限购令下来,无疑对韶关经济将是一个沉重的打击。
  多位业内人士在接受记者采访时表示,韶关以限价取代限购的调控措施在珠三角城市中引起不小反响,或引发二三线城市群体跟风,限购呼声较高的东莞、惠州、珠海及中山等市或采取类似调控办法,以达到年初制订的房价调控目标。
  限价取代限购
  为了抑制当地房价涨幅过大的势头,广东省韶关市9月5日对外公布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》,该市将通过加强商品房预售价格备案管理、商品房销售明码标价等措施来平抑当地房地产价格过快增长的势头。
  韶关将从2011年9月18日起,加强商品房预售价格备案管理,开发商有3种涨价行为将招致监管部门暂停商品房预售许可证等处罚。
  其中,首次申请预售许可证的商品房项目,申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的,暂缓备案和发放商品房预售许可证;无类比的项目,备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格10%的,暂缓备案和发放商品房预售许可证。
  在售项目申请预售许可证的,申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的,暂缓备案和发放商品房预售许可证。
  已发放预售许可证的商品房,凡实际成交价格高于备案价格的,暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。
  北大公共经济研究中心研究员韩世同在接受本报采访时表示,限价政策表面上看是房价增长得到控制,但此举会干扰市场价格行为,扭曲正常市场经济价格调节机制,对整体市场本身调节没有意义。但相比之下,限购政策会导致开发商尽快出货,价格上也将面临下行。
  尚伟8月底接受《羊城晚报》采访时表示,限购令主要针对的是投资型和投机型的购房,这种类型的购房占韶关房地产交易的占比不足一成,外来购房比例仅占14%,全市房屋空置率不足10%,如果仅仅凭借涨幅就下发限购令显然有些不合适。
  根据当地媒体援引韶关市房地产行业协会公布的数字,2011年上半年,韶关市区商品住宅成交均价为4748元/平方米,同比上涨15.3%。这已经超过了年初韶关市政府向上级签订的今年房价涨幅不超过12%的控制目标。
  按照住建部8月中旬给出的二三线城市限购五条标准,韶关严格属于此次二三线限购城市之列,但韶关将以限价调控取代限购让业界深感意外。
  尚伟同时坦言,韶关的房价仍然处于一个理性的区间,相比周边的清远、郴州、赣州等地都要低,如果限购令下来,无疑对韶关经济将是一个沉重的打击。
  多个二三线城市倾向限价
  目前,广东仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。在国务院调控政策的进一步施压下,房价仍在不断上涨的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等多个地市,不断传出将实施楼市限购的传闻。
  但刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示,韶关采取限价代替限购政策主要是考虑到限购政策不仅会冲击地方经济发展、影响土地财政收入及保障房建设资金等,还会对房地产涉及到的近60个产业发展造成不利影响。
  房地产限购政策拖累地方经济增长已经成为不争的事实,海南经济因房地产调控增速同比大幅下滑,北京上半年经济增速8%在20个省区市中排位下滑。据初步测算,限房限车影响GDP增速大概为2.1个百分点。
  谢逸枫说,韶关出台限价措施意味着广东拉开新一轮房地产政策调控升级序幕,意味着除广州、深圳及佛山三个城市限购外,剩余的广东其他房价较高的二三线城市将侧重于以限价代替限购,达到今年价格控制目标。
  世联地产市场部研究总监王海斌向本报表示,一方面许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性,另一方面债务压力又沉重。一旦严格执行限购政策,经济增长和土地出让收益将会大幅下降,限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。
  不仅仅是韶关,湖北省住建厅日前发出通知,要求在10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市,应研究采取住房限购等措施。但上海易居研究院综合研究部部长杨红旭直言,湖北表面看似积极,实则在拖延。
  实际上,继河北香河县、廊坊市相继颁布房地产行政限价政策后,同属河北省的秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米,以避免进入限购名单。此外,实施楼市限价政策的二三线城市,还包括烟台、从化、增城等。
  业界对地方政府以限价政策取代限购的担忧由来已久。在业界看来,限购是以限制交易方式直接为市场降温,直接影响到需求,很可能对市场产生重创;而限价相对较为温和,有可能结合政府指导开发商定价方式进行,反而会促进楼市缓慢有节奏增长。尤其是,二三线城市整体市场全部限购不利于经济和收入增长。
  按照惯例,新增城市限购主要是住建部与地方政府协商,住建部不会强迫地方政府出台限购政策,但原本在8月底集中出台的二三线城市限购政策至今仍未能获得大的突破。
  谢逸枫表示,韶关限价代替限购将成为二三线城市的地方政府学习样本。按照70个大中城市和百城价格报告,未来将有20个以上的二三线城市可能会采取限价措施,逃避限购政策,达到今年价格控制目标。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

  8月深圳二手房成交量创5年新低 房价开始松动
  8月深圳二手房成交量出现大幅下降,47个关内区域二手住宅楼盘价格环比下降。同时,深圳多个房地产开发商宣布在售新盘降价。
  深圳市规划和国土资源委员会网站公布的数据显示,8月份,深圳二手房成交2384套,环比下降超过6成;其中住宅仅成交1462套,创5年来新低,成交面积为12.15万平方米。中原地产数据显示,其监测的188个二手样本楼盘中,8月有成交记录的楼盘仅73个,其中47个楼盘价格出现下降。由于深圳配套完善的楼盘以关内区域为主,而关内已基本没有新盘,因此二手住宅价格成为深圳房价的重要指标。其中崇德雍翠华府、依山郡花园的均价与一个月之前相比降幅均超过10%。
  记者在采访中发现,深圳多个二手房售价与年初相比都出现下降。位于华强南区域的京基御景华城,房价与年初相比下降幅度也超过10%。位于深圳新洲片区的蜜园,据房产中介介绍,该项目的开发商开始销售之前囤积的房源,目前购买这类房源可以免交深圳实行的二手房交易税费。深圳中原非营业部负责人贺晓丽表示,这至少表明开发商已经不再认为深圳房价会继续上涨。
  深圳二手房成交量的大幅下降,与7月11日实施的二手房交易新规不无关联。加上之前实行的限购政策,深圳目前的楼市调控政策,不仅从买卖资格上对投资性需求进行限制,也在交易成本上对炒房行为进行限制。
  深圳新房售价也出现松动。7月份,深圳万科宣布启动万团大战促销计划:若在开盘当天购买,每套住房降价5000元,涵括下半年有推盘计划的所有11个项目。此举当时被评价为形式大于内容。9月3日,深圳万科宣布促销计划升级,每套房优惠幅度升级至1万元。位于盐田区的海山道1号的尾盘也于近日宣布每平方米均价下降7000元。
  贺晓丽表示,目前来看,限购令效果显现。限购令实施后,深圳每月的新房成交套数维持在3000套的低位,而下半年仅万科一家的推盘数量就多达10000套。据业内人士估计,深圳下半年入市新盘数量或达到73个,供应总量将达到36000套左右。供应大增已经为深圳房价进一步松动打开了想象空间。深圳中原地产此前估计,下半年深圳房价将出现15%左右的降幅。(.中.证.网 .张.昊)

  金九首周杭州热盘降至万元以内 以价换量抢客
  没有卖不动的商品,只有卖不动的价格。传统的金九银十第一周,杭州楼市印证了这句话。
  《每日经济新闻》记者获悉,本月初,位于杭州下沙一项目以千人团购方式,将售价每平方米下调4000元。与其相隔不远的世茂首府项目也不甘示弱,9月3日以8500元/平方米的价格入市,比此前一日的降幅超过26%,并出现了抢房情形。
  下沙板块一直被视为杭州楼市的风向标。该板块中的和达城也表示,酒店式公寓可乐蜗折后起价8888元/平方米,均价待定。
  如此降价被认为是以价换量。杭州市透明售房网数据显示,8月份杭州共计成交商品房3717套,同比下降23%。而在上周,中国指数研究院最新数据显示,被监测的35个城市中,杭州(不含萧山、余杭)成交量同比跌幅最大,达55.99%。
  风向标区域现降价赛
  截至目前,杭州只有两个楼盘正式开盘,共新推房源约680套。虽然房源不多,却引发市场轩然大波。
  上述千人团购项目由于优惠幅度大,大量购房者于开盘当天涌入现场抢购。与之相邻的世茂首府项目也坐不住了,9月3日紧急宣布,以8500元/平方米的起价,推出其三期3号楼的房源,并很快将这一消息以短信方式发送给老业主和登记看房的意向买家。事实上,世茂首府去年6月曾卖到20000元/平方米,今年初的三期10号楼均价为15000元/平方米,而9月3日前在售的尾盘价格也在11500元/平方米左右。
  下沙板块一直被当地业内人士看作受宏观调控影响较大、反应最为灵敏的区域,以至于被视为风向标。
  位于该板块的,还有和达东东城、和达城、德信中外公寓等项目,且大多有近期开盘计划。昨日(9月6日),这些项目的售楼人员在记者询问价格时讳莫如深,多以 待定、现在还不知道回应。和达城表示,酒店式公寓可乐蜗折后起价8888元/平方米,均价待定。据悉,该楼盘住宅部分成交均价在15000元/平方米左右。
  作为杭州楼市市场份额首屈一指的绿城,其价格变动尤为受人关注。昨日微博有传言称,绿城·明月江南将9折出售,内部认购,精装修26000万元/平方米左右。但该消息随即被删除,售楼处称微博消息不实,目前价格未作调整,项目在售均价在31000元~32000元/平方米。
  但据杭州透明售房网所公示的最近7个成交日累计均价历史走势图,该项目价格连续下行,从8月底开始,成交均价在30000元/平方米以下。
  是否将引发大规模降价潮?
  开发商主要想通过价格调整来换取成交量。杭州双赢置业机构总经理章惠芳这样评价部分项目的降价行为。
  目前杭州楼市整体成交清淡。据中国指数研究院最新发布的数据显示,上周被监测的35个城市中,杭州(不含萧山、余杭)成交量同比跌幅最大,达55.99%。杭州透明售房网数据显示,8月份,杭州共计成交商品房3717套,同比下降23%。本来有30多个楼盘计划开盘,但最终只有18个项目新推房源,且总体销售率仅为五成左右。
  杭州透明售房网数据还显示,上半年杭州主城区共成交商品房10863套,少于2010年的11253套,创下5年来新低,同时,存量房却突破历史高位,截至昨日,达到6.7万套。
  杰盟地产机构总经理、浙江大学客座教授兰洪海认为,在房价水平不低于一线城市的杭州,上述降价具有示范意义,接下来,妥协的开发商将会越来越多,一波楼市降价潮就此拉开帷幕。其理由是,2008年价格调整只受到经济危机的影响,这次还受到来自持续加强的调控政策的影响。
  但章惠芳认为,不会产生规模较大的全面降价。不过,开发商降价的噱头变少了,诚意的降价增多了。另外,部分购房者会认为其他区域也会效仿下沙板块降价,从而倒逼开发商调价。(.每.日.经.济.新.闻 .徐.杰)
  北京住宅库存创两年来新高
  自去年新一轮楼市调控启动后,北京住宅库存量不断增加。昨日,北京市房地产交易管理网显示,全市可售期房住宅73342套,现房库存37671套,合计111013套。
  此前在9月2日,北京住宅库存突破11万套,达到110025套。据记者计算,上一次北京住宅库存超过11万套还是在2009年8月10日,当天住宅库存为110437套。此后北京住宅库存整体呈下降趋势。调控一年多,特别是在今年2月京十二条出台后,整体楼市成交低迷,也使库存不断增加。
  北京中原地产分析认为,虽然11万套的水平相比2009年的高点14万套还有差距,但是由于限购政策影响了消化速度,北京楼市处于滞销而非2009年热销的行情,住宅库存处于增加而非减少的通道中。北京中原预计,在供应量上涨、签约低迷的双重影响下,今年年内库存量可能超过13万套。
  近期,京城楼市以特价房为主的各类促销活动增多,包括通州区域的华业东方玫瑰,以及昌平、房山等项目。诸如包括日前取证的房山翠林漫步也一直透露着12500元/平方米起的低开信息。
  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,从三季度起,开发商加大力度促销回款,以价换量的趋势已经日益明显。中原地产华北区域董事总经理李文杰还认为,为应对买房人买涨不买跌的心理,不排除开发商会采取一步到位的降价方式。(.新.京.报)

  约谈楼市调控负责人 效果遭质疑
  8月31日是各地方政府上报房地产调控工作落实情况自查结果的最后期限,作为房地产调控部际联席会议的牵头部门,住建部已经开始汇总并评估各地方政府,尤其是来自二三线城市的自查汇报与总结。
  根据我了解的情况,地方政府这一次表现得还是比较积极的。到8月31日的时候,大部分城市都上报了对照5项标准的自查结果。9月1日上午,一位住建部的权威人士在接受媒体采访时说道。
  中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《中国产经新闻》记者采访时评论道:从目前的各地上报的城市价格上报情况来看,二三线调控政策的执行处于良好发展的阶段,预计中央将根据地方上报的数据进行分析,各地限购令将陆续出台。
  而针对那些在8月31日尚未上报相关自查结果的城市进行督促的同时,住建部已经开始筹划,对个别应出而未出限购令城市的地方行政负责人进行约谈。
  住建部有自己的房地产信息直报系统,和地方上报汇总的自查情况可以有对比,如有不符的,或者是住建部认为应出台而未出台限购措施的城市,住建部第一步会与地方政府进行沟通,要求地方政府尽快落实国务院的调控政策,出台限购措施;如果反复沟通仍无结果,住建部将会进行约谈,目前,应该已经有这方面的准备工作了。前述权威人士称。
  殷旭飞指出,中央政府不允许地方房地产行业重新恢复此前无序发展的状况,所以势必将对一些未起到监察作用的地方政府进行督导,约谈地区负责人就是政府强制性措施的表现,这将对地方政府实时监控房地产行业发展起到正面的作用。从政策执行的必要性来看,约谈必然会加快政策的执行力度,地方政府不会公然违反政令。从以往中央政府的约谈效果来看,地方政府对当地房地产行业的重视程度将大幅上升。
  然而,业内也有一部分专家对约谈的效果持怀疑态度。住建部对地方政府的威慑力恐怕很有限,世联地产集团研究部总监王海斌在接受《中国产经新闻》记者采访时说,首先,住建部在地方政府中联系最紧密的部门是省政府和各地级市政府的住建厅,而这些住建厅从行政体系上来讲又隶属于省政府和市政府,住建部想从中央远程敦促其出台限购令,难度恐怕很大。其次,住建部是中央部级单位,与各地级市没有直接隶属关系,在约谈问题上根本不具有权威性。
  住建部一位专家的话恰恰印证了王海滨的担心:住建部不会公开发布一个名单来要求地方政府限购,而是通过一对一的沟通方式,对比自己掌握的情况,对地方限购与否提出要求,最终出台限购措施的权力仍在地方政府。
  二三线城市的楼市调控政策从严与否说到底还是取决于地方政府自身,王海滨说,这其实还是地方政府与中央的零和博弈,而博弈的结果究竟如何,恐怕还要再过一段时间才能看出来。(.中.国.产.经.新.闻.报)

  一个房产中介的郁闷:8个月仅成一单生意
   虽然中秋节临近,但济南正午的阳光依然让人有点难以招架。
   不好意思,让你久等了,刚才陪客户去看了一套二手房。戴明明抹了一把额头上的汗水,冲经济导报记者腼腆地一笑。
   戴明明是济南太平洋房屋中介公司的一名普通销售人员。高高的个头,黝黑的皮肤,青涩的笑容,俨然一个还没走出校园的学生。
  只成了一单生意
   我是2009年从山东理工大学毕业的,去年9月份来到这里工作。戴明明对导报记者说,当时,国内的房地产价格上涨迅猛,二手房市场交易非常火爆,所以那时候认为从事房屋中介这一行业会很吃香。没想到刚上班不到一个月,国家就在出台了限购令,之后又下发了新国五条,加上今年年初济南出台的一系列房地产市场调控政策,把二手房交易市场从天堂打回了人间。
   今年到目前为止我就完成了一单生意。他无奈地摇摇头,真是越来越难做了,今年8个月的业绩还比不如去年刚进公司的3个月。
   戴明明所在公司领秀城店店长王刚告诉导报记者,在国家出台限购令之前,济南市市中区每月总的二手房交易量能达到2500-3000单,而今年的月平均交易量仅有300-400单,二手房交易量呈现急剧萎缩态势。他还告诉导报记者,在房地产市场最火爆的时候,公司一个月的业绩能达到100万元左右,十几个人的交易单数能达到26单之多,业绩最好的人员每月最多能完成9单,现在看来这一业绩很难被超越。
  干了一年,没存下钱
   采访中导报记者了解到,该公司员工的固定工资在每月1500元左右。如果无法完成相应任务,如考察房源、联系客户等,公司会扣发一部分工资。员工每促成一笔房屋交易,公司就能拿到房屋成交价格2%的中介费,而完成任务的员工便可以拿到中介费的13%-15%作为提成。
   干了一年,没存下钱。戴明明对导报记者说,我们这份工作完全是靠业绩吃饭,没有业绩,单指望基本工资只能勉强维持生计。公司的大多数员工往往会主动加班到晚上八九点钟,就是为了能够多促成几笔生意。现在物价涨得厉害,生活的压力比起以前更大了。
   采访过程中,戴明明不时接到客户打来的询问房源信息的电话。他无奈地笑着说:像这样的电话每天能接几十个,但是真正有意向购买的客户寥寥无几。受政策影响,现在买房人的观望情绪越来越重了。
   国内相关机构就目前房屋中介销售状况进行的统计显示,大约每40个看到一房源信息的客户中,仅有1人会看中这套房子;在每5个看中房子的客户中,仅有两个客户能够完成交易。
   导报记者采访的合联盛房屋中介公司的几名员工,也直言生意不好做,很久没有拿到业绩提成了。最近公司陆续有人辞职转投其他行业,甚至刚来不到一个月的新人,看生意不好便走人不干了。
   房屋交易业务量的急剧萎缩,直接影响到了一大批像戴明明这样从事房地产中介、留守济南的外地大学生的生计。他直言,自己对未来没什么打算,等明年看看国家的调控政策是否有松动再说。如果届时业务上仍没有起色,会考虑转投其他行业。
  行业洗牌
   王刚向导报记者表示,目前的房地产市场是回归正常状态。2009至去年上半年房产市场的火爆,很大程度上是受国际金融风暴影响,国家出台诸多优惠政策鼓励、放宽房地产业发展,使得大多数房地产中介公司业绩增长迅猛。
   然而,自今年年初济南市出台限购令以来,公司在二手房中介业务上面临很大压力,不仅成交量锐减,而且营业收入缩水近5成。针对目前的房地产市场形势,公司的经营思路从以前的给房子找客户转变为现在的给客户找房子,重在发掘不受限购条件约束的、有购买能力的、急于要买房的A类客户。王刚说。
   限购令不仅是对房地产市场的调控,同时也是对房地产中介业的一次重新洗牌。很多资金不雄厚、名声不响、信誉不过关的中小房屋中介公司将要面临倒闭;相反,一些有实力的中介却可以从中吸纳一部分成熟人才来壮大自己的实力。公司只要能够坚持下来,未来就会有很大的发展空间。洗牌之后的房屋中介市场将更加规范,同时也更加有利于政府的监管。王刚说。 (.中.国.经.济.导.报)

  商品房会不会全国限购?中国楼市限购令三问
  新闻背景
  9月1日,浙江台州商品房限购令正式实施。这是一线城市之外,二三线城市的第一个楼市限购令。
  金九银十,是房地产传统旺季。今年公众关注的焦点,除了房价、成交量以外,多了一个关键词:限购令。
  限购令要不要推广到县?能不能长期执行?是不是伤及楼市?
  作为楼市调控的重要手段,限购令向二三线城市扩展,时间分水岭是今年8月中旬。
  当时,住建部出台新增限购城市的5项建议标准,对符合其中两项以上者,建议列入新增限购城市名单。
  尽管这仅仅是建议标准,但是二三线城市的限购令,已然箭在弦上。
  很快,8月下旬,台州发布楼市限购令,成为二三线城市的第一个响应者。台州规定,本市居民、外地居民能提供一年纳税或社保证明者,可购买1套新建商品房。已有两套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民,暂停新购住房。
  谁将会是下一个?限购令会不会全国统一部署?此番限购城市范围多大?坊间一时传闻不断,购房者有的着急、有的观望,开发商加紧造势促销。
  受限购令范围将扩大的心理预期影响,一些地方出现了部分楼盘成交量猛增的现象。一些购房者提前出手,以期抢搭限购之前的购房末班车。
  成交量在局部的猛增,会否带来房价的一时反弹?本轮楼市调控进入一个新的关键期。
  一问:要不要推广到县
  编辑:8月中旬,住房和城乡建设部下发文件,给出新增限购城市的5项建议标准。9月1日,浙江省台州市正式实施限购,打响了限购令扩大范围的第一枪。台州为何会成为限购领跑者?
  张大伟:实际上,台州出台限购令是比较出人意料的。
  台州房地产管理处统计数据显示,今年台州住宅样本均价9949元/平方米,相比去年12月住宅样本均价9761元/平方米,涨幅约2%。台州的成交量基本维持在月2000套左右,成交均价也在万元以下。
  参照住房和城乡建设部出台的5条限购标准,比如房价涨幅较高,上半年成交量同比增幅较高等,台州都不属于突出的城市。
  如果以台州作为限购的标准,未来有可能出台限购政策的城市将有40个左右,尤其是浙江、江苏、广东、山东等省的一些地级市。
  编辑:不少人猜测,台州此举,将导致二三线城市尾随,引发新一轮限购潮。果真如此吗?二三线城市的限购将扩大至何种规模?会不会扩展到全国县级城市?力度和措施预计将会和一线城市有何区别?
  朱中一:限购范围扩大到二三线城市,是对原有调控政策的具体化和延续。一线城市的限购标准是房价过高、上涨过快、供应偏紧,最近住建部出台的二三线城市限购参考标准,基本上还是围绕这三项指标。
  究竟哪些城市将限购,最终还是要由地方政府来决定。作为楼市调控的手段之一,限购政策在设计上应有梯级考量。
  目前看,继一线城市之后,下一步主要是二三线城市,暂时不会在县级城市大范围推开。
  当然,各地在参照有关标准,出台限购政策的时候,应重点考虑实际情况。如果是因为投资炒房的需求增加,那就应该果断进行限购。
  比方说某些县级城市,假如一段时间房价过高、上涨过快、供应偏紧,也不排除限购的可能。
  记者:从台州出台的限购措施看,相比北京等一线城市执行的政策要宽松一些。
  从这两年一系列调控政策的执行情况看,处在调控风口浪尖的一线城市,往往政策力度最大,执行也最严格。
  相比而言,二三线城市各项政策的实际执行都比较宽松,很可能在执行过程中有很多擦边球可打。
  所以,限购政策要真正起到作用,主管部门必须考虑怎样保证政策严格落实。

  二问:能不能长期执行
  编辑:老百姓都很关心,限购令会执行到什么时候?这是临时举措,还是长期政策?
  张大伟:限购是本轮房地产调控开始以来最有效果的政策。
  北京等城市实行限购以来,楼市成交量一路走低,成交价格下降的趋势也越来越明显。
  如果继续严格执行,房价进一步下降几乎是肯定的。
  限购范围扩大到二三线城市,对市场的影响会比较大。本地投资需求和一线限购城市的转移投资需求双重压力,使得全国的房地产市场需求集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨,也影响了一线城市调控的效果。
  那些认为市场调整幅度不会太大的购房者将发现,这轮楼市调控的力度会比想象的大,对市场的影响也会比预期的大,观望情绪将再次升级。
  朱中一:不少人猜测,限购是临时措施、短期措施,很快就会结束。受宏观经济形势的影响,政策甚至有可能转向。
  但是,回顾这一轮房地产调控,尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市,体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。显然,如果调控不能达到预期的目标,限购政策恐怕不会放松。
  除了房价稳定的短期目标,调控的长期目标是推动住房制度深化改革。如果中长期制度改革跟不上,限购政策会继续持续下去,持续时间至少将达到1-2年。
  我认为,在目前这种情况下,对部分城市的投资投机型需求采取限购,是十分必要的,也应该继续执行下去。
  记者:限购令要推开到二三线城市,也会面临不小的难度。
  新的限购名单由各省自己确定,住建部也需要与地方政府协商,这其中就必然会存在博弈。
  中央调控楼市的决心非常坚定,但地方政府现在显然还难以摆脱对房地产业的依赖。要让地方政府主动采取限购措施,缺乏内在动力。
  限购范围扩大到二三线城市,除了政策本身的意义以外,也透露出积极的信号,即要督促一些地方政府自觉与中央政策精神保持一致。

  三问:是不是伤及楼市
  编辑:一些人担心,限购这种行政手段,有可能对房地产市场带来负面影响。这种负面影响会是什么?怎样缓解?
  记者:限购作为一种需求管理的手段,的确是无奈之举。
  2009年年底开始房地产调控以来,政策力度不断加大。但在全社会流动性充足的情况下,仅靠差别化信贷政策和增加住房供应的措施,无法有效地遏制投资投机性需求。
  因此,每轮政策出台一段时间后,房价都会出现反弹。限购令出台后,市场迅速降温,并且稳定了半年多时间。
  限购政策之所以到最后才出台,说明其副作用也是存在的。限购是堵需求,而没有疏导。这样,大量刚性住房需求就被压制了。将来调控一旦放松,需求集中入市,必然面临房价大幅反弹的风险。
  限购使市场在很短的时间内迅速冷下来,而房地产市场内在的运行机制却没有发生变化。这种情况下,开发商对未来的前景看淡,纷纷收缩战线。
  从近期的数据看,房地产投资增速不断回落,住宅新开工面积则大幅下降,这是不太好的信号,意味着市场有可能出现硬着陆,影响住房供应的增加。
  朱中一:要降低限购可能带来的负面影响,关键是如何利用好限购政策执行期间,房地产市场比较稳定的大好时机,抓紧进行制度改革,抓紧进行保障房建设。这是一场赛跑,如果制度改革的步伐慢了,限购的负面影响就会更大。
  关键性的制度改革,主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。
  近期,北京等地不断探索完善土地招拍挂制度,房产税也有可能进一步扩大试点,这些都是制度改革不断推进的好消息。
  从宏观角度看,还应该加快转变经济发展方式,进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖,实现良性循环。
  只有这些制度改革跟上了,限购才能真正起到作用,房地产调控也才可以说取得了成效,我们为限购付出的代价也才是值得的。(.人.民.日.报)
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