地产板块：投资增速超预期销售符预期 增持

天机007

【地产开发行业研究报告内容摘要】

事件

统计局公布了 2012 年1-2 房地产运行数据:其中投资增速超出预期，商品房新开工和销售面积符合预期。

评论

投资增速超出预期。1-2 月房地产开发投资同比增长27.8%，超出预期。1-2 月投资额占到我们测算全年投资额的7.6%，而在09-11 年，该比例为6.5%~6.9%之间。我们认为投资额超出预期主要是受到在建量和保障房两个因素的影响：11 年底施工面积为19 亿平米，同比增长16%；而保障房方面，12 年对保障房建成套数设定了500 万套的硬性指标，这会使得保障房施工进度加快，年内投资分布相对提前。此外，投资增速出现大幅增长，则主要由于前两月数据基数较低，同等投资额的变动对增速的扰动较大。但确定无疑的是投资和新开工明显下滑的趋势不变，不能因为短期数据的干扰影响判断，我们维持全年投资增长16.1%的判断，增速较11 年下滑11.8 个百分点。

从支出法和收入法分别考虑，房地产投资 1 个百分点的变化会对GDP 增长产生0.07 和0.01 个百分点的影响，在判断12 年房地产投资下滑11.8 个百分点基础上，则GDP 增速会回落0.93 个百分点。12 年GDP 增长目标设定为7.5%，较11 年下降1.7 个百分点，这为房地产投资的下滑提供了较大的容忍度。

新开工增速符合预期：1-2 月房地产新开工2 亿平米，同比上升5.1%；其中住宅开工1.48 亿平米，与上年同期持平。我们维持12 年商品房新开工将同比下降5%的判断，考虑保障房开工计划同比下降30%，预计12 年房地产新开工将同比下降12.2%。

销售下降符合预期： 1-2 月商品房销售面积和销售额分别为7004 万平米和4145 亿元，分别同比下降14%和20.9%；住宅分别同比下降16%和24.7%。1-2 月我们重点跟踪的45 个城市销售面积同比下降47%，其中一月同比下降68%，二月同比下降9%。目前房地产开发企业对销售计划的制定也较为保守，维持12 年商品房销售面积同比下降3%。

分地区看，1-2 月仅有中部地区实现销售增长。前两月东、中、西部分别实现销售额2507、734 和903 亿元，分别同比增长-31%、8.2%和-2.8%。

定金预收款占比大幅下降：1-2 月房地产投资资金来源为14151 亿元，同比增长16.2%，增速与11 年持平。尽管增速仍维持较高水平，但我们并不认为资金状况有好转迹象，因为资金来源与房地产投资比进一步下降，为1.348，并且自筹资金占比进一步提升1.4 个百分点。

1-2 月各项资金来源仅有定金预收款同比下降11.4%，国内贷款、自筹资金和个人按揭贷款分别同比上升16.3%、43.3%和1.2%。国内贷款和定金预收款占比较11 年12 月有较大变动，分别提升6.9 个百分点达到22%和下降6.2 个百分点降至19.8%。这主要是由于两项资金来源季节性分布不同的原因，贷款年初相对宽松，而1-2月一般是销售淡季，历史上1-2 月国内贷款占比全年一般在22%~28%之间。

投资策略：我们认为12 年，7.5%的增长目标对房地产投资下滑有较高的承受力，而对于政策微调，通过近期叫停案例中央的可容忍红线也逐渐清晰，即地方政府将被允许在不触碰限购、非首套置业的条件下进行微调。另一方面，开发贷维持紧缩和信托到期兑付使得房地产企业资金状况继续下行。

但正是中央层面短期政策的坚持，才是我们看好地产股的原因，因为这将促使行业回归良性循环，尽快走完行业调整的周期。对于股票而言，我们坚持地产股进入反转周期的判断，建议关注可售充足，策略积极，销售有望同比提升的金地集团，招商地产、中南建设、鲁商置业、中航地产、荣盛发展、冠城大通、滨江集团、福星股份和金科股份。