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[10:30选股] 保利地产:房产业被错杀的“贵族”

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发表于 2011-6-25 14:46:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
导语:股指回调至2600边缘之时,保障房概念奋身而出。万科A上涨9.82%,金地集团上涨5.93%,招商地产上涨5.36%,带头大哥保利地产上涨19.93%!保障房概念的启动是由于上半年新开工不理想,预期下半年加速所致,还是资金逢低抄底、价值性投资的结果?
房地产板块遭重挫 元气大伤
自房地产政策调控以来,房地产板块就开始进入一波水深火热的调整之中。地产指数000006自2009年7月28日以来近乎“腰斩”,而近一年来市场虽然出现几波像样的行情,地产指数000006亦一直保持窄幅箱体震荡。
据数据统计,万科A由15元跌至6.6元,随后一直在8元附近震荡;招商地产由39.50元跌至14元,随后一直在17元附近震荡;保利地产由18元跌至8元,随后一直在9元附近震荡;金地集团近一年来一直处于5--7元的箱体震荡之中。
以上是房地产行业中“招保万金”的表现,该四家上市公司作为资金雄厚的房地产大亨,在此次调控之中也未能独善其身,更何况小型的房地产企业了呢?
沙河股份自遭遇房控之后,持续单边下行,目前仍没有见底的迹象;曾在2009年风靡一时的中粮地产亦是如此;华联控股、泛海建设、深圳华强等亦不知何时反弹。可见,在二级市场中,房地产个股元气大伤,以致于在大盘调整之时都不能起到护盘作用。
保利地产不管是在土地储备上超过万科,其销售增长率也大有赶超之势,2010年前后,保利地产销售额或达900~1000亿元,超过万科成为行业第一。
保利地产:央企背景 赶超万科
从过去三年看来,保利地产净利润、营收增速达到或接近100%,主营收入增速也在100%上下,其2006、2007、2008年主营收入分别约为40亿、81亿、160亿,净利润分别约为6.71亿、14.89亿、22.38亿。
对于保利地产超过100%的业绩增速,中信建投房地产行业分析师万康表示:“保利地产将继续本着快速开发、快速销售的高速扩张模式,万科今后将保持30%的增速平稳发展。”万科目前的超大规模已制约了其快速增长的步伐,过快的发展将对其管理和营销形成压力。而保利地产奉行快速开发、快速销售的扩张之道,豪宅开发将快速推进其利润,其高于万科的复合增长率使其最终追上并超过万科。
从2010年公布的年报业绩可以看出,保利地产符合市场预期。每股收益1.07元,净利润增长39.4%。
总资产大幅增长,符合公司实力强大,进取与稳健兼备的风格。总资产较2010年期初增长68.6%,应主要来自于预收帐款和银行贷款增加。期末资产负债率维持在较高水平,为80.4%。公司属于典型的国企风格,在积极进取扩张的同时,在资金管理等方面始终遵循稳健原则。同时,公司的央企实力,使其在获取银行信贷方面优势突出。由于品牌效应等因素,公司楼盘销售在2010年表现突出。
公司2011年销售毛利率有望提升。公司土地储备性价比良好,2007年高价地对毛利率的影响已基本过去,2008年拿地成本低,2009年新增储备在市中心的较多,2010年区域布局进一步展开,拿地价格合理。2010年房屋售价好,公司2011年房屋售价有望继续提高。公司成本费用控制始终非常严格。
上调2011-2012年盈利预测。公司2010年完成销售额662亿元,高于我们早先的预测假设。预计2011年公司推盘量将保持适度增长。后续结算毛利率亦有望提升。上调2011-2012年预测EPS至1.49、2.12元。
天津大都会项目彰显公司眼光
价值人生网天津地区的资深股友对金融街大都会(南市)项目进行了草根调研。金融街大都会是由金融街控股与保利地产联合开发,涵盖高端住宅、甲级写字楼、酒店式公寓及大型购物商场等多种业态的建筑群,保利地产占50%,金融街控股占项目的50%。项目位于天津和平荣业大街与荣业大街交汇处,占地9.2万平米,总建筑面积约86万平米,规划地铁2、4号线交汇处,一期开盘时间初定为2011-10-17,入住时间预计为2012-04-01,项目全部建成预计在2013年。
其中:写字楼(规划地上建筑面积,以下同上):230700平方米;公寓:329700平方米;地上底商及配套:19000平方米;地上集中商业:80000平方米;此地段现价约为23000-27000元/平方米,由于周边规划配套重点小学:和平模范小学(也是大都会项目),预计开盘价格至少在均价的中高档上开盘,销售应该不成问题。这个项目是保利与金融街的合作项目,显示出了保利地产的独特。
价值低估 只是时机不配合
从二级市场来看,保利地产同其他地产概念股一样,在09年出台相关限制政策之后见顶,股价自30.90元开始回落,曾一度跌至17元附近。4月27日该股进行分红除权,附近展开近一年的箱体震荡走势。2011年的5月17日,保利地产进行第二次分分红除权,股价跌至历史低点8.93元,动态市盈率不足20倍。
就在股指跌至2700点之时,该股成交量迅速放大,神秘资金抄底保利地产。随后该股稳健拉升由8.93元涨至10.50元,涨幅高达20%。其间,亦吸引更多资金对保障房概念股炒作。本栏认为,作为以商业地产为主营的保利集团拥有较大的投资空间。不管是历史低位的8.93元,还是已经上涨了20%的10.50元,从长线角度看都处于低估区域。
结论:房地产概念先于大盘调整,调整幅度堪众行业之首。在股指即将见底之际,房地产行业启动并非只是护盘那么简单,投资者还需要细想其中之奥秘。“国十条”、新“国八条”、房产税、“一房一价”该出的政策几乎已经出尽,利空出尽之后很可能带来的是房地产的爆发。作为央企背景、以商业地产为主营的保利地产,在反弹之初便脱颖而出,很值得投资者期待。
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