《投资者报》记者 赖智慧

天机007

《投资者报》记者  邓妍

这或许就是一个“仗剑”独特商业模式，方可泰然行走的“江湖”。

在2011年地产行业整体陷入低迷之际，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（简称“华夏幸福”，股票代码：600340.SH）因为有着与一般性地产公司不同的商业模式，其商业故事也演绎得大不同。

2月29日，华夏幸福发布其上市以来的第一份年报，得益于“产业新城模式”，该公司业绩大增。报告期内，华夏幸福的营业收入达77.9亿元，同比增长76%；利润总额17.4亿元，同比增长181%；每股收益达2.31元，同比增长225%。同时，华夏幸福还推出了每10股送3股转增2股，派现金2元的分红预案。

《投资者报》记者采访发现，其独特的商业模式在体系内具有很强的复制能力，进而催生了大量新增项目，为该公司的持续高增长奠定了基础。

资产负债率仅23.9%

国信证券分析师区瑞明在解读华夏幸福年报时指出，华夏幸福计算扣除预收款后的资产负债率仅为23.9%，远低于行业平均水平，资产负债结构较优。

此外，年末其账面货币资金为35.7亿元，货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.11倍，表明财务稳健无偿债压力。

平安证券分析师李晓东根据2011年底华夏幸福170亿元账面预售款推算，当期该公司结算的地产收入约为40亿元。也就是说，“华夏幸福期末的业绩锁定性高达4.25，远高于其他地产公司”。

在李晓东看来，产业新城开发业务是华夏幸福2011年业绩增长的主要驱动力，报告期内共实现营业收入72.9亿元，同比增长145%；根据他的估算，其中约55%来自于园区业务，其余45%为园区配套的房地产开发业务收入。

李晓东认为，依托于拿地优势的高性价比是华夏幸福地产产品的核心竞争力，而且，园区内部的配套住宅地产具有比普通住宅更高的需求刚性，所以，尽管2012 年北京等核心城市周边的房地产市场调整是大概率事件，但对华夏幸福的销售不用过度悲观。

他判断华夏幸福的销售会好于市场平均水平，怀来区域的配套住宅销售是潜在增长点。

国信证券也认为，华夏幸福住宅项目主要分布在距离北京市中心30~50公里的潮白河、永定河、大运河、八达岭附近，而在2010年11月，根据国务院“十二五规划”和“环首都经济圈”的战略规划，怀来和涿鹿并为“京北新城”，这将直接利好该公司住宅项目。

同时，2010年以来的楼市调控也为华夏幸福带来新机遇，因北京限购政策异常严厉，挤出需求向北京周边转移将会促进华夏幸福项目销售。

“园区+地产”的商业模式

在2011年地产低迷期，华夏幸福的业绩为何能靓丽？与一般性地产公司不同的商业模式，是其中的关键。

华夏幸福前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年。2011年经证监会审核，该公司借壳ST国祥上市成功。在区瑞明看来，多年的发展，让华夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。

简而言之，其商业模式的核心之一是，与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。

如此模式下，华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。同时，此种模式也能使得该公司在不同市场环境之下进退自如。

比如，面对商业住宅开发低迷周期，依仗一级开发和园区经营可以获得稳定回报；在周期上升时，则能利用一级开发成本优势获取大量土地储备快速扩张。

记者注意到，2011 年，固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业园区（河北廊坊）、怀来京北生态新城（河北张家口）等华夏幸福原有三大园区保持了高速增长的势头，同时，2011年也开启了该公司园区整体开发模式的异地复制与扩张之路。

当年华夏幸福新拓展7个园区进行产业新城的开发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。

目前，华夏幸福投资开发运营的10个产业园区，均位于环渤海经济圈内，区位优势明显。李晓东认为华夏幸福的商业模式具有很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。

公募基金获利颇丰

记者注意到，自2011年华夏幸福复牌交易后，其二级市场股价即一路飙升。今年，这种势头继续延续，从年初的每股16.05元一路涨至3月1日的23.96元，涨幅达49%，同期上证指数仅上涨10.31%。

这让投资其中的公募基金获利颇丰。

华夏幸福2011年年报显示，华商领先企业持有华夏幸福729.24万股，工银瑞信精选平衡买入了450.67万股，嘉实基金旗下的丰和价值持有200.19万股。

这三只基金如果今年以来未抛售，都将取得每股约7.9元左右的涨幅。按此计算，华商领先企业、工银瑞信精选平衡、丰和价值的浮盈分别达到5761万元、3560万元、1581万元。