地产板块短调不改走牛趋势

天机007

　本报记者 曹阳

    　　自2012年12月4日A股反弹以来，地产与金融板块成为引领市场走强的支柱。昨日，金融服务与房地产指数跌幅居前，一定程度上加大了投资者对反弹延续性的担忧。不过，国泰君安证券房地产行业首席分析师李品科对地产板块在整个2013年的投资机会仍较为看好，其认为短期的震荡不会对地产板块的中长期强势格局产生实质性影响。

    　　基本面因素

    　　支撑龙头地产股走牛

    　　中国证券报：您怎么判断地产行业2012年的业绩水平？地产股在2013年能否持续跑赢大市？

    　　李品科：地产行业2012年业绩分已经加大，未来的趋势将是强者愈强，而部分小公司将逐步退出行业。预计2012年龙头公司仍可普遍保持约20%-30%的业绩增长，部分小开发商业绩将偏低；而龙头公司2013年20%-30%增速的业绩也基本可以锁定。

    　　从2013年全年来看，由于基本面仍维持温和回升态势、政策面“有保有压”偏中性，房地产行业存在绝对收益和趋势性的投资机会。2013全年地产我们维持增持及超配的建议，但期间因政策压力的变化也会出现波动。

    　　中国证券报：本轮反弹以来，地产股取得了较为诱人的超额收益，您认为推动地产股持续上涨的动力是什么？

    　　李品科：地产行业估值过低、行业基本面持续回升、政策面处于真空期，因而出现了明确的恢复性上涨行情。2012年四季度以来，全国普遍迎来销售旺季，从而演绎了跨年度的热销，我们预判2013年全国部分二三线城市销售存在强力回暖的可能性。尽管目前全国房价仍处于温和的态势中，整体仍处于政策真空期，但针对个别房价上涨幅度过多的城市，后续政策存在点对点压制的可能。

    　　政策风险虽未除

    　　城镇化带来新生机

    　　中国证券报：对地产股而言，政策压制仍然是最大的风险，您认为今年地产股可能遇到的政策性风险是什么？这种风险在2013年出现的可能性大不大？

    　　李品科：部分一二线城市可售量将在2013年二季度开始明显下降，房价压力将随之增加。为缓解压力，该小部分城市的政策存在重申和有所加严的可能，其中以北京为典型代表。政策可能为：其一，重申严格实行限购政策以及限价政策；其二，针对性加大对增量征收的房产税试点城市；其三，存在试行差别化的特别交易税的可能。类似香港的额外印花税，香港最高征收房屋交易差额的35%，但随着持有时间而下降。整体而言，2013年政策存在加大对部分房价上涨压力过大的城市调控的可能，但是普遍仍是以温和为主，并将鼓励新型城镇化的建设。

    　　中国证券报：对于2013年以及2014年房价走势，您如何预测？

    　　李品科：2013年全国房价偏平稳，预计2013年全国销售均价整体略升3.7%，但区域差异较大。部分一二线城市的供应偏低，房价上涨压力将加大；三四线城市房价水平普遍较为温和。2014年部分一线城市房价上涨压力将再度增大，供应仍维持在低位，供不应求的状况仍难以解决。整体来看，2014年的供应因2013年开发商投资意愿的回升而回升，房价压力将略微下降。

    　　中国证券报：新型城镇化对于地产行业是否具有实质性的提振作用？

    　　李品科：新型城镇化对地产行业的提振作用是实质性的，城镇化带来的人口流入，这是房地产行业需求的本质。从美国的历史来看，城镇化的发展使得其东中西部发展差距缩小的同时，也明确提升了其房地产行业的发展空间，尤其发展落后区域的房地产市场增量大幅提升。而中国城市化率由90年代初的27%增长至目前的51%，在年均提高1.2个百分点的同时，房地产销售面积也由90年代初的3000万平方米增长至2011年末的10.9亿平方米，年均复合增长达20%。我们预判政府将通过城镇社保福利覆盖、产业转移、服务业发展等方式提高收入和消费能力，从而增加城镇居民，这对于地产行业来说将持续增加需求。