房地产：商业用地趋冷 静待楼市变化

天机007

投资要点:

土地市场整体成交情况:年初为地市供应与成交淡季，1月供应和成交同环比均大幅下降，土地出让金也大幅减少约五成。楼市的调整、资金的紧张及预期等因素挫伤了开发商拿地积极性，流标率持续上升至4%。地价如我们预期继续下行，溢价率持续收窄，多数地块底价成交，且底价有不断下调之趋势。

分城市结构来看，由于一线城市推地量降幅相对较小，因此成交降幅最小。流标率上升，二线城市流标率最高，一线城市则回落至0%，地市趋冷逐渐向二三线蔓延。地价全面下降，一线跌幅最大；溢价率不断减弱，三四线溢价水平相对较高。

分用途情况来看，整体降温趋势明显，但其中工业用地表现优于商业，又优于住宅。严厉的楼市调控导致住宅用地持续低迷；住宅的受压使11年商业用地出现一波火热行情，但伴随整体市场的冷清和政策深入，商业用地市场供应成交也趋于冷清。

住宅用地成交情况:1、1月推地量同环比均下降，成交量同比降近六成、环比降逾三成，流标率高位上行至5.2%。地价继续下行，环比降31%，样本地块的价格多数呈下跌或持平态势，实际住宅地价进入下行通道。2、二线城市因推地量降幅较小成交降幅最小。地价一线城市大幅下跌，二三线城市地价也下行，地市逐步降温。

11年1-12月住宅用地累计销供比:19个城市中，11个大于或接近1，供给相对不足。并且考虑到限购政策下11年销售面积不能反映真实需求，我们认为多数一二线城市住宅用地供应不足，中长期内房价上涨压力仍存。

商业用地成交情况:1、1月成交表现略好于住宅，但成交量、出让金出现较大幅度下降。其中一线降幅最小，三四线城市降幅最大。流标率持续回升，商业用地市场继续趋冷。楼面地价环比降12%，地块分析表明实际地价上涨势头被遏制，但价格尚未出现明显回调。溢价率降至1%，开发商获取商业用地的能力和意愿下降。

土地市场已步入严冬，在资金压力持续上升的背景下，地市降温已扩散到商业用地。由于地市滞后于楼市回暖，预计上半年地市难以破冰，维持土地购臵增速低点在3季度出现的判断。国家鼓励刚需，部分信托新发房地产信托，信托风险有望降低。11年去化不理想的开发商年后加大降价幅度，楼市开始破冰，预计随后的几个月月环比上升成定局。看好开发普通住房的“万科、保利、招地、首开、北京城建（600266）、环球、亿城、华业、荣盛、金科、中南建设（000961）”等公司，并适度关注PB 值低的“天房、福星、信达、金融街（000402）、华发、世茂、南京高科（600064）”等的价值纠偏机会。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。