温州炒房团八成投资者资不抵债

你好天光云影

“卖还是不卖？我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着这排华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。

　　在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。

　　多位温州炒房者、房产人士近日在接受记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

　　八成炒房者资不抵债

　　2010年4月，张鸣以单价8.1万多元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1—4层排屋，并付了500万元购房定金。

　　2010年下半年，“限购令”等政策出台，但温州房地产依然狂热，并于11月底出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。

　　其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。经法院调解，开发商愿降价近700万出售给张鸣。最后，张鸣以3100多万元买下这排屋。

　　房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。据温州多位中介人士反映，目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋价格，也下降了三成以上。

　　张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万都难以成交。张鸣说，就算2000万元卖掉，也完全不够“连本带息”4000万的购房成本。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家涌过来要我还债，不卖还有个房子。”

　　张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。

　　“亏的多，赚的少。现在，80%的人(炒房者)还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。

　　一旦套牢，房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。

　　炒房资金多来自借款

　　据记者调查，2009年初，在防通胀气氛中，温州房价先于全国开始飙涨，且一直持续到2010年底。其间，温州炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见惯。

　　在2009年—2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。温州某中介部门主管谢先生认为，企业主占比百分之三四十，专业炒家占比百分之一二十，其他为官员和跟风者。

　　对此，多数炒家和中介人士说法不一，也难以给出详细数据及比例，但有一点可以确定，企业主、专业炒家无疑是这轮炒房的“主力军”。

　　高峰时，有些炒房者一年至少交易几十套。七八年来，尽管经历多次房地产调控，但对温州炒房者影响不是很大。

　　真正的“分水岭”出现在2010年—2011年期间，“限购令”等房地产调控政策迭出，张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始被套牢。

　　由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。

　　去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

　　在张鸣看来，企业主炒房，与“产业不景气”有极大关系。他说，自己以前办企业，亏空得很厉害。

　　于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等领域，温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。

　　高比例融资，过度房产炒作，在房产调控、民间借贷危机中，温州炒房者的恐惧随之而来。

　　除了炒作本地楼市外，之前温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地为重点，其房源占比较大。张鸣说，一线城市房产调控，房产“刹车”，30%的温州炒房者已经退出市场；剩下来的一半炒房者，在房价下跌、融资成本重负下，变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。

　　“卷土重来”只是传说

　　最近有传言说，温州炒房客卷土重来，深圳等沿海城市成看房热门。“现在问题都解决不了，不可能去买房。”对此，张鸣认为，这极有可能是开发商，借用温州炒房客名义，人为炒作提振楼盘销售信心。

　　多位一线中介人士向记者反映，最近几个月，温州房产交易量上升，主要为刚性需求和改善性需求，一般建筑面积在120平方米之内。

　　日出房产中介小李说，他上半年已交易十多套中小户型房子，没有一套为投资买房。“小户型房源稀缺，成交比较好，价格有所上涨。而大户型房子扎堆，成交萎靡，价格在继续下降。”

　　“现在去买房，我们有心也没力。”张鸣说，目前温州大多数炒房者被深套，没有多余资金再去外地买房。多位炒家、房产中介人士向记者表示，现在上海、北京、杭州等外地买房的温州人，大多数为子女读书、养老度假、经商等刚性需求。或许几年后，这些房子在完成使命后会被卖掉，但他们并非以炒房为目的。

　　上述多位中介人士向记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。

　　他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。

　　更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。

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