新“国五条”细化 部分专家改口看空

股票王

　导读：
　　房地产调控新国五条细化：供地计划3月底交卷
　　国土部率先回应国五条 谁说本轮楼市调控没新意
　　楼市调控细则即将公布 部分一线城市方案已定
　　新国五条落地 银行如何演绎差别化信贷
　　国五条将如何引导房地产市场
　　上周多地楼市成交量暴增
　　楼市热度不减　调控细则呼之欲出
　　无惧新国五条威力 广州楼市节后成交大涨
　　新国五条影响正在发酵 深圳房价差异化特征将持续
　　内地鬼城蔓延 新国五条出台很及时
　　新国五条影响正在发酵 部分专家改口看空　　房地产调控新国五条细化：供地计划3月底交卷
　　房地产调控新“国五条”出台后，一年一度的全国住房用地供应计划正在加速制订，有望近期出炉。一名国土资源部人士介绍，该部已要求各地国土部门必须于今年3月底之前上报今年住宅用地供应计划，由国土部汇总后向外界公布。
　　房地产调控新“国五条”出台后，一年一度的全国住房用地供应计划正在加速制订，有望近期出炉。一名国土资源部人士介绍，该部已要求各地国土部门必须于今年3月底之前上报今年住宅用地供应计划，由国土部汇总后向外界公布。
　　土地供应关系未来房源供应，甚至会影响到社会对未来房价的预期，因此，该份供地计划素为业界重视。
　　据悉，这一计划有望在4月对外公开，这和此前几年相比有所提前。2012年度计划到当年5月中旬才公开。上述人士表示，在国务院的新“国五条”出台后，中央要求加快这一工作的进度，此前几年地方相关部门时有拖沓，不能在规定的时限内制订该地区的供地计划，进而导致全国总体计划往后拖延。
　　供地计划连续三年未完成
　　2月20日，国务院召开常务会议，此次会议发布了五项有关房地产调控的具体措施，因此外界也称之为新“国五条”。与2011年的“国八条”相比，新“国五条”重在强调中央政策的延续性和地方政府的执行力，在具体政策上并无太多新政。
　　上述人士表示，新“国五条”的出台，说明中央强调执行力，国土部在房地产供地问题上，也将更加强调地方的执行力。
　　新“国五条”要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
　　国土部副部长胡存智22日在“全国房地产用地管理和调控工作汇报会”上称，要努力保持土地供应总量基本稳定，保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排。
　　依照国土部的分类，保障房用地属于“约束性”指标，地方政府必须完成，而商品房用地属于“预期性”指标，这些计划供应的土地能否最终成交，要看整个市场行情及开发商的拿地意愿，对地方政府并无硬性考核要求。
　　由于房地产调控的延续，过去三年的土地供应计划均未完成。2010年全国住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，落实率为67.9%。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷，落实率仅为62.3%，且在商品住房用地方面，无一个城市完成供地计划。
　　到了2012年，国土部编制的住宅用地供应计划总量为17.26万公顷，其中商品住房用地超过12.24万公顷。不过，由于2012年上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷。
　　即便如此，2012年该计划也未能完成。一份国土部的内部资料显示，2012年全国供应房地产用地16.03万公顷，同比减少4.2%。住房用地供应11.08万公顷，同比减少11.5%。
　　楼市“异动城市”受监管
　　在连续三年供地计划不能完成的背景下，是否还需要地方增加土地供应？此外，土地供应并非等同于土地成交，地方政府推出的地块多与寡，如果不能被开发企业购得，也将与楼市供应关联不大。
　　官方数据显示，2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的59.3%。从土地推出量和成交量比例来看，住宅用地成交量并不高。
　　此外，即使全国供地计划指标增加，但中国的房地产市场具备很强的区域性，比如贵阳等地增加了住宅用地供应，甚至土地成交也大量增加，但这不会直接帮助那些想在北京、上海等一线城市购房的人群。
　　国土部一份材料也显示，我国住宅用地供应在不同城市存在一定程度分化的特点。从国家统计局发布房价指数的70个城市看，2012年，住宅用地供应高于前五年平均水平的城市占57%，低于前五年平均水平的占43%。其中，二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量的风险。
　　上述人士透露，今年的供地计划编制工作将更加突出差异性，分类对待，假如该地区房源供应已经较为充足，也可不对供地的增量做要求。而土地和房源供应都较为紧张的地区，则需要增加土地供应，稳住供应量。
　　显然，后者将是国土部重点关注的对象。
　　据介绍，国土部已在去年11月份开始制订“市场异动城市”的应对方案，所谓“异动”主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。
　　上述人士称，异动城市的土地市场会受到更严格的监管，会要求它们加快供地，调整供地的方式和节奏，保持住宅用地供应和地价信号平稳，促进形成良好的市场预期。
　　截至目前，已有城市被列入“异动”名单，但上述人士未透露更多信息。(.第.一.财.经.日.报)

　　国土部率先回应“国五条” 谁说本轮楼市调控没新意
　　楼市调控“国五条”出台已经五天，相关细则依然静悄悄，目前惟一可见的呼应来自国土资源部(国土部).
　　据中广网昨日报道，2月22日，国土部副部长胡存智在北京召开的全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，“要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。”
　　国土部一位知情人士告诉早报记者，2月22日举行的会议，主要是响应2月20日国务院常务会议有关房地产调控的表态。
　　国土部强调“市场配置”
　　保持正常地价形成机制
　　根据会上胡存智的表态，国土资源部门作为房地产市场调控的主要参与者，“要树立房地产调控的共同责任意识”，各级国土资源部门应多向同级党委、政府汇报，同时主动与发改、规划建设、财税、金融、工商等部门建立联系，建立房地产调控信息共享机制，寻求共识，相互配合，形成政策合力。
　　具体到2013年的房地产调控，胡存智着重提到了“努力保持土地供应总量基本稳定”的五项措施：
　　一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；
　　二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；
　　三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度；
　　四要运用多种手段，均衡供地；
　　五要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。
　　事实上，早有论者指出，2月20日的国务院常务会议看似没有太多新意，但在会后新闻稿的表述中出现了前所未有的内容：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。”
　　正是基于上述认识，“国五条”前所未有地强调供给，明确了住房用地供应和中小套型普通商品住房项目供地的硬性指标：“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。”
　　国土部的表态：
　　研究调控配套政策
　　换而言之，市场调控意识得以强化，政府职能转变可期。
　　胡存智在全国房地产用地管理和调控工作汇报会上亦提到，2013年房地产调控要“增强针对性，突出差异性”。在为此提出的8项措施中，“编好计划，指导好供应，引导好预期”位列第一；“提高市场调控和运作水平”位列第三；“切实抓好保障房用地供应”位列第四。
　　排名第二位的是，“明确异动城市，提高调控的针对性和精准性”。“深入研究房地产调控的配套政策”，则列第七位。
　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，现在的核心问题是看政府会继续调控，还是加强调控。其中，最关键的在于两点，财政、税收和信贷政策是否会加码政策，地方政府是否会跟进，“两会之前，这两天(加码政策)不出就很难出。两会之后，不排除出加码政策的可能性，但宏观经济低迷，且政策一出会引起股市大跌，需要权衡。”
　　李战军认为，即使不出国五条，房价大幅上涨或者下跌的基础都不存在，房价反弹完全在可控范围内。其实，2012年各省市都有房价控制目标，虽未公开披露，但是有上报给住建部，大多数城市的房价涨幅都低于其城市可支配收入增幅，和当地GDP增幅大抵相当。另外，从1月70个大中城市房价数据来看，新房同比下降的城市有16个，二手房同比价格下降的城市有34个，诸如海南、浙江等省市价格下跌已有一段时间。
　　他透露，上海最近小范围做了内部讨论，有关房地产形势和应对措施，但是还没有形成实施性的方案，也未提及房产税扩容。
　　李战军认为，若上海出细则，有三点值得讨论：第一，外来务工人员如何纳入住房保障范围；第二，继续落实房价控制目标；第三，房产税扩容，存量房是否纳入征税范围。(编注：据中国经营报报道，在国务院常务会议作出“扩大个人住房房产税改革试点范围”的决定后，财政部、住建部已经着手开展“房产税试点扩围”候选城市的筛选工作。如果该项工作进展顺利，“两会”之前，对于房产税试点扩围将形成初步思路。目前，包括湖南、湖北、安徽等在内的多个省份，已经在此次国务院常务会议前，陆续将本省房产税试点的“技术性方案”或课题研究报告上报至财政部。其中，湖南、湖北进行的“技术方案研究”已涉及到房产税试点后，与城镇土地使用税归并征收的问题。报道称，当前最为敏感且尚不明朗的问题在于，是否在本次扩围中，直接加入北京等房屋权属复杂的特大型城市。)(.东.方.早.报)

　　楼市调控细则即将公布 部分一线城市方案已定
　　有业内人士指出，“国五条”意义远非目前展现出来的这样简单，其影响和力度或超过市场想象。从级别来看，国家级的政策定调就超过预期。无论是部委还是地方政府，对此都高度重视。据记者了解，北京相关配套文件早已成文，只等待合适时机下发。
　　旨在抑制部分地区楼市过快上涨的“国五条”正进入细化阶段。有权威人士昨日向记者透露，国家级楼市调控细则已经成文，并已经发至政策发布机关。北京等一线城市调控细则也已经成文待发。业内人士称，地方细则将晚于国家级细则发布，后者主要内容涉及房价控制目标、限购限贷，以及税收政策等几个方面。
　　目前，广州、深圳等一线城市已公开表态将响应“国五条”要求，公布调控方案。相比之下，上海则未有明确表态。对此，业内人士称，这是因为上海房价涨势没有其他一线城市明显。
　　一个明确的思路是，本轮楼市调控政策，将有针对性地打击房价涨幅较快城市。同时，因为土地收入对地方财政的影响，以及房地产景气度对相关产业的影响巨大，一些尚在复苏期的二三线楼市不会被“一刀切”，对于全国性龙头房企或二三线地方房企来说，新政对销售业绩的打击力度不会太大。
　　“国五条”力度引争议 后续细则或强于预期
　　2月20日，国务院常务会议确定五项措施加强房地产市场调控。核心内容包括：各直辖市和省会城市要公布年度新建商品住房价格控制目标；严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围。
　　消息一出，资本市场反应强烈，房地产股应声下跌，但房地产市场解读相对保留，认为政策未见新意，力度未及预期。不过，有业内人士指出，“国五条”意义远非目前展现出来的这样简单，其影响和力度或超过市场想象。
　　首先，从级别来看，国家级的政策定调超过预期。此前，根据记者了解，调控有可能从房价上涨过快的部分一线城市展开，不会涉及存量较大、房价未见明显上升的二、三线城市。但最终，决策层选择了以更高级别和规格出台新政。
　　其次，此前有市场传闻，楼市新政将大幅提高二套房贷款门槛，包括首付比例和利率，甚至有传闻加收二手房交易税费。但上述版本未在“国五条”中体现出来。但根据记者了解，“国五条”仅仅确定了调控原则和基调，更多细则正在酝酿，部分已经成文待发。而来自各部委和地方政府的表态与细则，将决定此轮调控的真正影响。
　　记者从权威知情人士处获悉，国家级调控细则已经成文并发至负责政策发布的机关，细则将就“国五条”提出的几大方面给予细化，其中对市场影响较大的是地方房价调控目标、强化限购限贷，以及房产交易税费的从严从高。
　　“政府部门目前有一个共识，就是房地产需要调控市场，也要调控预期。‘国五条’细则及执行力度对一段时期内的市场预期有重要影响，因此无论是国家部委还是地方政府，对此都高度重视。”一位接近政府部门的房地产界高层表示。
　　部委及地方纷纷表态　北京等地方案待发
　　从近期迹象来看，各部委与地方政府已开始表态。22日，国土资源部副部长胡存智表示，2013年国土资源部门要做好四方面工作，一要保证充足的增量；二要快速释放存量，促其尽快形成住房上市；三要加大盘活闲置地力度，落实好新的《闲置土地处置办法》；四要均衡供地。同时，保持正常的地价形成机制，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。
　　在地方政府层面，广州市国土房管局相关人士公开表示，广州将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实“国五条”的贯彻意见，切实稳定房价。这也是首个明确表示将出台地方细则的一线城市。有深圳市规土委相关负责人日前对媒体称，深圳市将按照“国五条”的要求，尽快研究制定深圳市年度新建商品住房价格控制目标，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，确保房地产宏观调控各项目标的实现。
　　据记者了解，北京相关配套文件早已成文，只等待合适时机下发。知情人士称，北京、广州等地方细则将在国家级细则出台后公布，保证调控口径的一致性。
　　相比之下，作为另一个楼市风向标级的城市上海，并未有关于调控细则的消息传出。有上海房地产界人士解读称，上海楼市从房价、地价和成交量来看，可以称为回暖，但谈不上火爆。而市场的正常回暖，或许是调控决策者尚可接受的市场局面。(.上.证)

　　新国五条落地 银行如何演绎差别化信贷
　　编者按：房地产调控新政——“新国五条”已经落地，有关银行将收紧房贷政策的传闻再起。虽然种种猜测目前还只是猜测，但是究竟该如何演绎差别化信贷确实已经成为了银行的必答题。本报记者采访中资行和外资行多位相关人士，力求了解不同的发展诉求下，中外资银行的房贷利率政策又将展现出怎样的不同。
　　房贷利率波澜再起 中资行首套房贷优惠再戴紧箍咒？
　　“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”，虽然已经被多地多家银行证实“无此事”，但是这则消息却再次掀起了房贷市场的波澜。
　　《证券日报》记者走访了多家银行，二套房贷普遍仍维持6成首付和利率上浮10%的水平，并未出现变化。但是多地银行首套房贷出现了收紧的迹象。在经历了上浮10%——基准利率——8.5折优惠的轨迹后，今年年初，10%-15%的优惠幅度或将再次戴上“紧箍咒”。
　　新“国五条”落地
　　房贷利率收紧风声再起
　　2月19日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭发布微博称，近期将有房地产调控政策出台，有关方案显示二套房贷有收紧动作。
　　随后，有媒体报道称，目前有关方案显示，二套房贷需7成首付，而贷款利率为基准利率的1.3倍。不过，各地多家银行都回应称，暂时未接到调整通知。
　　目前，对贷款购买第二套房的家庭，银行要求是贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
　　2月20日，房地产调控政策——新“国五条”出炉。其中，稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的新“国五条”则是第五次调控升级。
　　针对国务院常务会议制定的五项房地产政策措施，上海多家银行表示，将严格执行中央的政策规定，严格实施差别化住房信贷政策。
　　在国务院发布调控楼市的五项措施后，相关部门立即开始落实。国土部副部长胡存智在北京召开的全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，“要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。”
　　虽然二套房贷利率收紧暂无消息，但是对于首套房贷收紧的猜测却是此起彼伏，一些地区也确实传出了首套房贷优惠政策收紧的消息。不过，据记者了解，大部分地区和银行暂时还是按兵不动。
　　大行优惠依旧
　　中小银行分化
　　“目前我行首套房贷最低执行8.5折优惠，但是还是要看具体客户的情况，一般客户可以拿到9折或者9.5折。”北京一家国有大行的业务人员告诉记者。
　　记者电话咨询了几家国有大行，基本上得到了类似的回答，其中几家银行表示，8.5折优惠的可能性仍然很大。对于首套房贷利率是否会收紧，“目前我们并没有接到这种通知，但是不排除这种可能性。”
　　“国有大行的存款压力不大，所以才有能力做房贷的优惠，像我们中小银行，拉存款的成本很高，肯定会把资金用在利润大的企业贷款，房贷优惠不可能与大行相比”，一位股份制银行的个贷人员告诉记者。
　　几家股份制银行表示，目前仍有8.5折-9折的首套房贷优惠。“但是我们支行目前做的房贷业务并不是很多，如果想要申请到比较大的优惠政策，还是去咨询一下大行比较好”，上述股份制银行的业务人员说。
　　对于该人员并不积极的态度，记者并不陌生。早在去年就类似问题采访时，记者就已经听到不止一个中小行的业务人员表达过。
　　去年8月，在大行仍然执行8.5折或9折房贷优惠利率之际，光大银行、兴业银行等股份银行取消了首套房贷利率的优惠政策。
　　光大银行的个贷人员当时告诉记者，该行已经取消了首套房贷的优惠政策，执行基准利率，二套房贷执行1.1倍基准利率。与此同时，兴业银行某支行的相关负责人告诉记者，整个兴业银行的首套房贷都执行基准利率，不仅仅是他们支行，“因为兴业银行的资金成本高，在这方面本来就没有优势，而且我们现在一般情况下房贷业务做得很少。”浦发银行的工作人员也表示，浦发银行基本上执行的是基准利率，要看不同的分行和支行的情况而定，“我们只有一部分网点执行的是优惠政策，除非是优质客户或者贵宾客户才有可能向上申请优惠政策”，但是她也表示，“我们支行目前的住房贷款业务做得很少了。”
　　但是，民生银行、平安银行在当时仍然执行8.5折优惠利率。
　　一位股份制银行的个贷负责人称，“国有大行是不缺存款的，但是作为中小银行来讲，存款是最头疼的事。每次我们拉存款都非常费劲，这是大行的业务人员想不到的。所以在这种情况下，资金显得尤为珍贵，房贷本身就是没有多大利润的业务，如果再优惠，就更没有利润了。所以很多中小银行在房贷这项业务上态度是比较谨慎的。尤其央行又不断降息，压力就越来越大。”
　　与股份银行在房贷政策上的分化类似，城商行在房贷及利率优惠程度上也表现不同。去年年初，在大中银行普遍实行基准利率或上浮10%的房贷利率的时候，记者就曾走访了几家城商行，上海银行、杭州银行等城商行的房贷利率仍普遍在基准利率的基础上上调，而北京银行和盛京银行的首付比例都在30%以上，分别为40%和35%。江苏银行、南京银行首套房贷基本上是执行3成首付和基准利率。
　　“目前银监会的监管思路是什么样的银行做什么样的事情。城商行的主要业务还是集中在中小企业贷款，所以房贷方面业务的审批要受到严格监控，因此房贷政策表现的也比大行和股份制银行要偏紧”，一位业内人士曾告诉本报记者。
　　收紧还是维持？
　　房贷优惠各有各“味”
　　在多位业内人士判断房贷优惠政策即将收紧的时候，各地表现出了不同的反应。
　　北、上、广、南京：多数银行仍维持最低8.5折优惠
　　记者致电北京市多家银行，多数银行仍然维持8.5-9折的首套房贷优惠政策。上海方面，农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、浦发银行及上海农商行对首套房贷款利率均执行最低8.5折优惠，而中国银行及广发银行为9折，上海银行则没有利率优惠，执行基准利率。而对于二套房贷款，上述各大银行利率均为基准利率的1.1倍；而广州多家银行基本都是实行着首套房贷8.5折的优惠利率。
　　有报道称，在被调查的南京22家商业银行中，目前有10家银行对合作楼盘给出首套房最低8.5折利率优惠，分别是农业银行、工商银行、招商银行、华夏银行、交通银行、北京银行、南京银行、中国银行、江苏银行、渤海银行。
　　苏州、济南、郑州：纷纷收紧利率优惠
　　据悉，目前苏州银行对首套房贷较去年有所收紧。11家银行中有3家保持着最低8.5折优惠，分别是汇丰银行、南京银行、交通银行，但他们也表示，这还要看客户的个人情况，还有是否是银行合作的楼盘，不过最低都不会低于8.5折。建设银行、中国银行、农业银行三家银行已经全面收紧首套房贷利率优惠，最高利率优惠由年前的9折，调整至年后的9.5折。工商银行仍保持年前的首套房贷款利率优惠最高9折，招商银行已经取消优惠，执行基准利率。
　　此外，有消息称，济南包括中农工建四大国有银行在内的多家商业银行表示，目前房贷以执行基准利率为主。
　　另据报道，郑州大部分银行表示，节后已逐步执行基准利率，执行基准利率的银行包括：招商银行、交通银行、光大银行、浦发银行等，但仍有部分银行表示，根据客户的信贷情况会给予一定的优惠。(www.ccstock.cn)
　国五条将如何引导房地产市场
　　从2006年至今，数轮房地产宏观调控发下的文件无数，国五条不同之处在于，这是十八大后首个系统性楼市调控政策，各部委及地方政府如何执行，直接决定市场对房地产未来走向的判断。
　　从短期来看，房地产股的政策风险仍将存在。虽然有机构在20日国五条出台后表示，市场流传的诸多版本并未在国五条中出现，地产股有望很快反转。但市场面并非如此，昨天，地产股指数继续阴跌，拖累大盘冲高回落。而根据笔者当时的判断，仅从国五条本身来看，就已经体现了四大特点，即级别高于预期、时间早于预期、范围广于预期、力度强于预期。
　　据了解，此前相关政府部门表示，旨在抑制部分城市房价过快上涨的调控新政将在部分一线城市中展开，而国五条的出台，明显已经将调控层面提高，涉及的城市范围扩大。内容也由市场流转的二套房购房门槛提高、二手房交易税费增加，扩展到强化和扩大限购，扩大房产税试点等多个领域。
　　另外，未来一段时间将是细则密集出台期，上至中央各部委，下至地方政府，还将陆续就国五条进行研讨。各地公布房价调控目标，就是一个已经明确的硬指标。而根据我们的了解，这个细则出台期很快就将到来，首当其冲的就是国家层面的调控细则。
　　不过，长期来看，我们认为，地产股业绩基本面尚无大的风险。其理由有二：首先，尽管国五条针对的全国市场，但部分细则制定的权限将下放地方。一些楼市尚未明显回暖的区域，不会被强制性要求更严格的限购。接近政府部门的人士透露，目前决策层已经形成共识，楼市不能一刀切，该压的压，该扶的扶。因此，在尚处正常回暖期城市有大量土地储备和在售项目的房地产公司，或许2013年业绩将受益匪浅。其二，房地产业对经济的拉动意义对缓冲楼市调控起到至关重要的作用，这一点，同样是社会共识。
　　既要稳增长，又要解决好住房的民生问题，这是考验房地产调控智慧的大课题，一直以来却鲜见良性的平衡。其中，说法多倾向于民生，现实多倾向于增长。这一次，是否有可能有所改变？
　　房价大幅下降绝不是调控者的意图，楼市达到稳定增长就是目标。多位受访的房地产业内人士称。但即便是这个目标，似乎也难见实现。房地产企业以逐利为目标，供不应求的情况下，房企调价无法避免。而在上海、北京等地核心城区寸土寸金的供给局面下，新房大幅增加供给的可能性已经不大，因此一线城市主城区房价下行也几无可能。
　　在此情况下，只有一种做法可以稳定住不断上涨的CBD房价，那就是从政策层面刺激投资性存量房源入市销售。其中，房产税如果能涉及存量房源将效果明显，官员财产公示或许也是反推供给的有效手段。但实际上，市场已经证明，这又是调控储备政策中最大的难产者。(.上.证)

　　上周多地楼市成交量暴增
　　从目前市场情况来看，“国五条”对楼市成交量的影响尚未显现。
　　上周(2月18至24日)，是楼市调控“国五条”发布周，也是2013年春节长假后的首个交易周。根据中国指数研究院数据，上周全国42个被监测城市有八成成交量同比上涨，其中杭州成交量同比涨幅超过100%。
　　更可比较的是一线城市。据了解，北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数分别为1808套、2082套、2153套和686套，相比春节周，四地楼市成交量环比涨幅数十倍。
　　如果说因为前一周的春节因素，这种环比涨幅并不说明问题，那么同比2012年的春节后首周，楼市冰火两重天的现象同样异常明显。
　　根据此前资料，2012年春节后首周，北京新建商品住宅网签成交量只有790套，创下当时的周成交量历史新低。上海商品住宅成交面积为2.63万平方米，同比下跌接近50%。而根据中国指数研究院数据，上海今年春节后首周的商品住宅成交面积是22万平方米。
　　从2.63万平方米到22万平方米，从790套到1808套。在2012年春节至2013年春节这短短一年时间里，一线城市的楼市变局可谓风云难测，成交量竟现“几何级”增长。
　　除了节后首周外，春节期间的楼市差异同样明显。回看2012年龙年春节，“北上广”楼市一片惨淡。部分城市在节日期间的成交量是几套、十几套、甚至零成交。其中上海16套，广州19套，深圳2套……调控重压下的春节楼市，令房地产市场悲观一片。
　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年春节期间(1月22日至28日)上海全市新建商品住宅累计成交16套，同比回落33.3%；成交均价为1.71万元/平方米，同比回落8.3%。
　　而根据今年德佑地产市场研究部近日发布的监测数据：蛇年春节长假(2月9日-2月15日)期间，上海市新建商品住宅成交面积为4641平方米，环比(较上周)上涨165.4%，创下近4年上海春节长假楼市成交新高；成交均价为24056元/平方米，创下春节长假楼市成交价新高。
　　二手房方面，虽然因为节日因素二手房成交量不高，但房价却显现了快于一手房的抬头趋势。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。“我最近一直在看二手房，房子卖得太快了，有一套房子刚想定下来就被通知已经卖掉了。”上海浦东一位购房者尤小姐告诉记者。
　　其实，从去年年底以来，一线城市楼市升温迹象就日益明确。其中北京、广州尤甚。广州去年全年十区90平方米以下的小户型和90~143平方米的中等户型一手住宅网签面积分别达到142.88万平方米和435.44万平方米，同比增加29.4%和44.6%，市场消化率为105%和111%。供不应求局面明显，并直接导致房价领涨全国。据了解，今年1月，广州新建商品住宅同比涨幅4.7%，为全国最高。
　　上海方面，今年1月单月新建商品住宅面积成交达到了101.3万平方米，已经与2011年1月份105万平方米的成交量相当。不过，业内人士认为，除了部分区域二手房有明显提价外，目前上海一手房价升幅并不明显。这也可能导致上海此轮调控不会过于激烈。“上海属于回暖，北京属于火爆。”一位上海房地产界人士称。
　　采访中，一些房地产企业并未因“国五条”的出现而明显调整预期。“我们3月份的推盘计划没有改变，价格现在还没最后定，较之前一批房源上涨应该是大概率事件。”上海万科某楼盘销售人员告诉记者。(.上.证)

　　楼市热度不减　调控细则呼之欲出
　　25日，中指院发布的房地产市场交易数据显示，上周重点监测的42个城市中，有35个城市的周均成交面积同比上升，楼市热度依然不减。
　　中指院表示，在包括一线城市在内的42个城市中，除上海、苏州、贵阳、惠州、泸州、包头、长春以外，周均成交面积同比均出现上升，其中大连升幅最大，为358.82%。
　　另外，环比来看，中原地产数据显示，2月18日到24日的一周内签约套数为50414套，相比春节前一周62148套，下降19%。但中原方面预计称，第三周仍然受春节因素影响，市场将很快恢复到2012年四季度单周6万套的平均水平。
　　“购房者在买涨不买跌的心理作用下，购房需求旺盛。”伟业我爱我家胡景晖表示，在楼市不断升温的背景下，2013年的房地产调控与2012年相比将更为严峻。倘若房价上涨的局面继续恶化，不排除更严厉的控制需求、刺激供应的政策出台。
　　事实上，20日，为抑制当前部分城市房价过快上涨的趋势，国务院下发楼市调控新政，明确下阶段将严格执行商品住房限购措施、扩大个人住房房产税改革试点范围，各地需制定房价调控目标等内容。上海易居研究院研究员严跃进认为，这是影响市场预期的政策体现。
　　的确，国五条影响的不仅是房市，股票市场对其更为敏感。值得注意的是，自“国五条”出台前一天，一直领涨各个板块的地产板块极度下挫。2月19日以来，房地产板块整体下挫5.08%。其中，*ST大通领跌，重挫17.5个百分点。招、保、万、金作为房地产龙头企业也未能脱身。其中，金地集团下挫9.97%，万科A下挫5.90%，保利地产下挫5.67%，招商地产下跌3.61%。
　　此外，尽管“国五条”发布不足一周时间，但楼市调控从紧之风已呈现出从中央到地方的蔓延之势。
　　“国五条”出台后，国土部22日率先做出回应，表示将提高调控针对性，突出差异性。郑州等城市随后也做出明确表态，将继续坚持限购不放松。
　　综合来看，虽然“国五条”尚未带来立竿见影的调控效应，“但对于逐渐高涨的价格预期将产生降温作用，”链家地产张旭告诉记者，“对于北京这样具有示范效应的一线城市来讲，一旦调控细则应声出台，将会对市场产生直接作用，价格暴涨的现象更加难以出现”。(.中.新.网)

　　无惧新国五条威力 广州楼市节后成交大涨
　　春节长假刚过，尽管新国五条来势汹汹，但广州市节后第一周的楼市无论是供应还是成交都迅速恢复到了节前高位。统计数据显示，近一周（2月18日-2月24日），广州十区二市派出3张住宅预售证，3个楼盘新增1102套预售住宅，其中位于长隆旅游度假区附近的全新盘中环品悦首次领证。而在成交方面，住宅网签2153套，环比之前一周大涨7.2倍，全市网签均价13480元/平方米，环比上涨近三成。
　　番禺全新盘即将推中小户型
　　根据搜房网统计数据显示，近一周广州全市派出的3张预售证全部来自市郊，1102套预售住宅全部位于番禺、从化。从化盘骏逸湖畔花苑一盘新增预售住宅462套，是上周单盘预售住宅最多的楼盘，产品集中在87-162平方米三房。
　　番禺则有两盘领取预售证，分别是大学城楼盘星汇文宇以及位于长隆旅游度假区附近的全新盘中环品悦。星汇文宇312套预售住宅户型涵盖82平方米两房，112-163平方米三房、170平方米四房以及163-181平方米五房。据了解，该盘目前主力户型为140多平方米三房，均价2.3万元/平方米，相比之下，本次领证的预售住宅户型较为丰富。另一个番禺项目中环品悦则中小户型较多，产品有52-59平方米一房，52-89平方米两房和89-100平方米三房。项目预计3月中下旬首推名仕1栋和天伦1栋，均价预计为1.4万-1.6万元/平方米。
　　金沙洲成节后市场成交热点
　　相比春节期间一周25套的低迷，中心六区市场低迷行情并未维持太久，近一周市中心住宅一手网签380套，成交量迅速重回春节前平均水平。其中，天河、越秀和黄埔三区摆脱春节期间零成交的尴尬情形，上周分别成交81套、20套和12套，尤其天河区中海花城湾、峻林、尚东君御三个高端项目合计成交51套。白云区主要成交项目为保利西海岸项目，上周成交80套，另外御金沙及深业江悦湾两盘都将推新，未来市场关注点依然集中金沙洲片区。
　　番禺区上周成交266套，成交略有不足。而根据番禺区已发预售证数据分析，番禺区新增可售商品房数量相对前一周新增493套，逐渐逼近万套水平，后续片区成交值得期待。
　　南沙、萝岗两区分别成交344套和202套。其中，南沙盘时代南湾上周成交185套，占比全区成交量过半，对区域成交数据带动明显，该盘目前在清第三期产品尾货，楼王新货预计5月推出。而萝岗上周由于热销楼盘中海誉城项目二期推新，单周成交175套，直接拉升萝岗成交数据。(.新.快.报)


　　新国五条影响正在发酵 深圳房价差异化特征将持续
　　新“国五条”影响正在发酵
　　部分专家改口看空，持谨慎观点者增多
　　新“国五条”对楼市的影响正在发酵。业内人士近日接受深圳商报记者采访时认为，新“国五条”的核心在于控制房价非理性上涨，后期配套政策和细化措施或将陆续出台，房价走势增添变数，对房价后市持谨慎观点者增多，少数专家甚至“改口”。
　　少数专家改变立场
　　新“国五条”出台，少数专家改变了对房价走势的看法。
　　华远地产董事长任志强看到此新闻时在微博发出一声长叹。去年大部分时间，任志强一直坚持3月暴涨论，他认为：2012年土地一直呈负增长状态，将导致供求关系紧张，最终的结果是今年3月房价上涨。但19日其微博突然改口：“最好别涨了！”，让大量网友大呼“不习惯”。但任志强并未说明更多原因。
　　更多的业内人士持谨慎态度。深圳中原地产副总经理贺晓丽上周五接受记者采访时表示，之前预测深圳今年房价小幅上涨一成左右的观点并没有因此改变，新“国五条”对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期的效果，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台，对于后市持谨慎态度。
　　“‘新国五条’增添了房价后期走势的不确定性，”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁上周五对记者说，“如果不考虑新政策因素，今年深圳房价将有10%以上的涨幅。但是宏观调控和财政政策已经发生了微调，影响房价因素增多。综合来看，今年深圳房价下跌几率很低，保持稳定是大概率事件。”
　　英联不动产董事长郭建波是典型“看跌派”，新“国五条”坚定了其立场，他认为一线城市房价将在3月出现拐点。深圳今年新房供应创新高，而需求将萎缩，供求关系倒挂也不支撑深圳房价上涨。
　　深圳房价差异化特征将持续
　　深圳规土委统计数据显示，2012年深圳新房住宅成交均价为1.89万元/平方米，同比微跌0.5%。2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0%。这是深圳楼市有统计数据的历史以来惟一一次“两连跌”。
　　对于去年深圳房价“微跌”，市民并非“感同身受”。居住在南山后海的网友“叹房价”称，后海的房价从去年2月份开始就没跌过，普遍在4万元/平方米以上，听说前海马上要出现单价在7万元/平方米以上的房子。
　　对于市民感觉房价“明降暗升”，深圳房地产信息网《2012年深圳房地产统计分析报告》认为，尽管下半年深圳房价触底回升，但新房成交以“刚需产品”为主导，导致新房成交均价同比继续下跌。而且供应结构上，原特区外区域的成交持续活跃，一定程度上“稀释”了高房价。
　　各区房价对比显示，深圳六大区中，福田、罗湖、宝安、盐田同比均上涨，仅南山、龙岗同比下跌。其中龙岗区同比下跌4.3%，均价降至1.4万元/平方米，成为拉低全市房价的主力。南山房价则在跌2.3%之后仍以3.44万元/平方米的均价高居各区榜首。
　　贺晓丽认为，这种结构性因素在今年的深圳楼市仍然存在，刚需仍将占据市场成交比例的七成以上，低价位楼盘仍大量集中在龙岗、宝安，或将在一定程度上拉低总计均价。
　　关键在于政策“后手棋”
　　新“国五条”出台第二天，深圳市规划国土委随即做出回应，称今年我市将按照国务院的决策部署，继续贯彻执行国家房地产宏观调控政策，按照保持房价基本稳定原则，结合本市实际，尽快研究制定我市年度新建商品住房价格控制目标，抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，确保房地产宏观调控各项目标的实现，促进我市房地产市场健康平稳发展。
　　业内人士表示，房价走势关键在于后期配套政策和细化举措。
　　长江证券房地产行业分析师刘俊认为，对于“国五条”的解读，市场存在一定的分歧，有认为“国五条”并无新意，力度不如之前的传言。但“国五条”本身作为指导性意见，后面很有可能紧接部署具体细则，可能的想象空间在于“差别化住宅信贷”和“严格执行限购”，提高二套房贷首付比例并无可能，同时也有提高限购门槛的空间，“房产税扩围”也具有一定的想象空间，因此市场很难乐观起来。
　　爱建证券房地产行业分析师左红英表示，新“国五条”虽然低于市场预期，但措辞中伏笔众多，更严的调控一触即发，具体影响仍须待各部委和地方细则出来之后再作评论。
　　在宋丁看来，新“国五条”本身的影响有限，但后期可能出台“下拉式菜单”的配套政策，届时政策的“杀伤力”才会真正体现，时间点可能在二季度。(.深.圳.商.报)

　　内地鬼城蔓延 新国五条出台很及时
　　最近，国家又出台新的房地产调控政策，被称为“国五条”。“国五条”是近几年来国家出台的第五次比较大的房地产调控政策，前四次则分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”。这次是在房地产市场持续回暖的背景下提出的，其特点是“稳字当头”，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号，显示出政府不会容忍房价暴涨。
　　不过，政策的出台是一回事，具体的落实又是一回事。从本质上说，中国的房价之所以远离其合理价位，根本原因在于各地那种依赖房地产来维持GDP高增长的思路。从拉动GDP的“三驾马车”来分析，外贸出口这一条，要看国际市场上的景气程度，不是咱自己一家说了能算的；而拉动内需这一条，难度是最大的，喊了多年，虽然也有一定效果，但仍然还没有成为主力，其间涉及到许许多多细致问题；比较来比较去，还是投资拉动这一条见效最快，立竿见影，至于它形成的过剩产能如何消化、如何变成消费品或公共服务让人们去享受，则不是一时半会儿能显现出来的，让它往后放。于是乎，不少地方又出现了大规模“建城热”，甚至削山、填海造城。如此下去，怕是又要走到投资拉动GDP的老路上去，又要造出一批新的“鬼城”。产业升级、科技创新，由于见效不快，会越发被挤得没有位置。从这些情况可以看出，新的“国五条”出台是必需的、及时的。
　　有些人有一种错误的观点：他们认为，中央把“城镇化”作为国家发展的战略性重点，就意味着房地产价格可以不断飙升，因此继续把宝押在房地产上，认为它可以稳赚不赔。其实，世上哪有这样的事情？连一贯鼓吹“暴涨论”的任志强任大炮最近都改嘴了，这就很说明问题。再说，远的有日本、我国香港等国家和地区的前车之鉴，近的有温州、鄂尔多斯(600295)等地的“鬼城化”，市场经济的规律是共通的，不可能在人家那里都灵验，偏偏到你这里它就不灵。未雨绸缪是明智的，而一厢情愿地等着天上掉馅饼，最后等来的一定是陨石。
　　更何况，城镇化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其间的人，脱离了旧的生产方式和生活方式，以全新的形式实现了就业，并且当地的产业实现了良性循环的自我造血功能，这才叫真正的城镇化。如果仅仅是把原来的耕地盖成了住宅小区，原来的农民变成了小房产主，却没有其他的变化，时间一长会怎么样呢？人无事就要生非，用不了多久就会坐吃山空，并形成新的社会问题。新的小区也会因为附加值开发不够，自身没有生产价值的空间，而只是一个单纯的睡觉的地方，早晚重新变成“鬼城”。建几座“鬼城”绝不是真正的城镇化，这里边必须要进行大量艰苦细致的工作，其意义基本上等于一次再创业。(.北.方.网)

　　新国五条影响正在发酵 部分专家改口看空
　　新“国五条”对楼市的影响正在发酵。业内人士近日接受深圳商报记者采访时认为，新“国五条”的核心在于控制房价非理性上涨，后期配套政策和细化措施或将陆续出台，房价走势增添变数，对房价后市持谨慎观点者增多，少数专家甚至“改口”。
　　少数专家改变立场
　　新“国五条”出台，少数专家改变了对房价走势的看法。
　　华远地产董事长任志强看到此新闻时在微博发出一声长叹。去年大部分时间，任志强一直坚持3月暴涨论，他认为：2012年土地一直呈负增长状态，将导致供求关系紧张，最终的结果是今年3月房价上涨。但19日其微博突然改口：“最好别涨了！”，让大量网友大呼“不习惯”。但任志强并未说明更多原因。
　　更多的业内人士持谨慎态度。深圳中原地产副总经理贺晓丽上周五接受记者采访时表示，之前预测深圳今年房价小幅上涨一成左右的观点并没有因此改变，新“国五条”对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期的效果，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台，对于后市持谨慎态度。
　　“‘新国五条’增添了房价后期走势的不确定性，”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁上周五对记者说，“如果不考虑新政策因素，今年深圳房价将有10%以上的涨幅。但是宏观调控和财政政策已经发生了微调，影响房价因素增多。综合来看，今年深圳房价下跌几率很低，保持稳定是大概率事件。”
　　英联不动产董事长郭建波是典型“看跌派”，新“国五条”坚定了其立场，他认为一线城市房价将在3月出现拐点。深圳今年新房供应创新高，而需求将萎缩，供求关系倒挂也不支撑深圳房价上涨。
　　深圳房价差异化特征将持续
　　深圳规土委统计数据显示，2012年深圳新房住宅成交均价为1.89万元/平方米，同比微跌0.5%。2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0%。这是深圳楼市有统计数据的历史以来惟一一次“两连跌”。
　　对于去年深圳房价“微跌”，市民并非“感同身受”。居住在南山后海的网友“叹房价”称，后海的房价从去年2月份开始就没跌过，普遍在4万元/平方米以上，听说前海马上要出现单价在7万元/平方米以上的房子。
　　对于市民感觉房价“明降暗升”，深圳房地产信息网《2012年深圳房地产统计分析报告》认为，尽管下半年深圳房价触底回升，但新房成交以“刚需产品”为主导，导致新房成交均价同比继续下跌。而且供应结构上，原特区外区域的成交持续活跃，一定程度上“稀释”了高房价。
　　各区房价对比显示，深圳六大区中，福田、罗湖、宝安、盐田同比均上涨，仅南山、龙岗同比下跌。其中龙岗区同比下跌4.3%，均价降至1.4万元/平方米，成为拉低全市房价的主力。南山房价则在跌2.3%之后仍以3.44万元/平方米的均价高居各区榜首。
　　贺晓丽认为，这种结构性因素在今年的深圳楼市仍然存在，刚需仍将占据市场成交比例的七成以上，低价位楼盘仍大量集中在龙岗、宝安，或将在一定程度上拉低总计均价。
　　关键在于政策“后手棋”
　　新“国五条”出台第二天，深圳市规划国土委随即做出回应，称今年我市将按照国务院的决策部署，继续贯彻执行国家房地产宏观调控政策，按照保持房价基本稳定原则，结合本市实际，尽快研究制定我市年度新建商品住房价格控制目标，抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，确保房地产宏观调控各项目标的实现，促进我市房地产市场健康平稳发展。
　　业内人士表示，房价走势关键在于后期配套政策和细化举措。
　　长江证券房地产行业分析师刘俊认为，对于“国五条”的解读，市场存在一定的分歧，有认为“国五条”并无新意，力度不如之前的传言。但“国五条”本身作为指导性意见，后面很有可能紧接部署具体细则，可能的想象空间在于“差别化住宅信贷”和“严格执行限购”，提高二套房贷首付比例并无可能，同时也有提高限购门槛的空间，“房产税扩围”也具有一定的想象空间，因此市场很难乐观起来。
　　爱建证券房地产行业分析师左红英表示，新“国五条”虽然低于市场预期，但措辞中伏笔众多，更严的调控一触即发，具体影响仍须待各部委和地方细则出来之后再作评论。
　　在宋丁看来，新“国五条”本身的影响有限，但后期可能出台“下拉式菜单”的配套政策，届时政策的“杀伤力”才会真正体现，时间点可能在二季度。(.深.圳.商.报)