当前房地产调控已经陷入了严重困境

股票王

    当前房地产调控已经陷入了严重困境

    易宪容

    面对今年上半年国内住房市场疯狂，今年国庆节前，中国政府不得不给地方政府下了一道死命令，即凡是今年上半年房价疯狂上涨的城市都得出台调控政策，都得让过高的房价遏制住。所以，随之20多年国内一二线城市出台了房地产调控政策

    但是，930房地产调控的核心是“因城施策”。中央政府希望针对不同的市场采取不同的房地产调控政策，以便达到既控制房价疯狂上涨，又能够让库存过多城市的住房能够得到消化，并让中国房地产能够持续稳定发展，同样以此来保证中国的GDP增长。但是，地方政府则不是这样想，也不情愿通过房地产调控让他们认为的繁荣市场打压下来，及不希望这种调控影响当地的GDP增长。所以，930不少城市的房地产市场调控政策，除了一些城市因为调控政策让住房销售下降之外，对于多数城市来说，不仅没有让调控来稳定房价，反之让这些房地产调控变成了一种地方政府的饥饿营销，一些城市房地产的调控后房价与销售都反其道而行之，如济南。

    中原地产发布的数据显示，11月全月，中国54个受监测城市住宅签约量为24.94万套，同比下跌16.4%。如果剔除今年2月份的成交数据，11月54城楼市成交量创下近18个月新低。北京、上海、广州、深圳4个一线城市11月合计成交跌幅达到19.5%。其中，深圳跌幅最大为30%，广州其次跌28%。也就是说，即使这次调控政策最严厉的城市，会让住房的销售突然下降，而且下降的比重也较大，房地产调控政策并没有让这些城市的房价下降，反之有些城市还有上升。

    比如国家统计局的数据显示，全国70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格指数按月下降的，只有成都和乌鲁木齐等6个城市，而继续上升的有54个，或10月份绝大多数城市的房价还上涨。其中上涨幅度最大的无锡市场，一个月房价上涨了4.9%。而房地产协会发布的中国房价指数更是显示，全国有有42个城市房价按月上张超过了5%，天津、石家庄和武汉，房价单上涨都在7.8%以上。即使11月的数据出来，房价可能仍然处于上涨的态势下，房地产调控政策并没有让各城市的房价下降的迹象。

    也就是说，930房地产调控，尽管声势浩大，波及全国，但这些房地产调控政策起到作用十分有限，有如前十几年那样，房地产越是调控，房价上涨得越快。其根本原因就是930许多城市的房地产调控政策基本上没有涉及这轮房价上涨的原因，只是采取更多的行政手段而不触及经济杠杆，地方政府也不情愿对繁荣的房地产市场进行调控。在这种情况下，作为一个以投机炒作为主导的房地产市场，所谓的房地产调控只能让投资者涌入，房价也会越调越高。

    因为，这一轮房地产调控政策出台之后，整个市场预期，无论是房地产开发商，还是地方政府及住房投资者，都认为这种房地产的调控肯定会如早几年那样，只要触及到影响GDP增长就不可能会停止，这些出台的房地产调控的行政政策又会去除。在这样的一个市场预期下，不少城市的住房销售量是会突然急剧下降，但房价则仍然挺拔在高处不变化，甚至于很多人都在说，中国许多城市的房价只是会上涨而不会下跌。事实上，只要市场房价上涨的预期不改变，住房销售可突然下降，但房价是不会下跌的。如果这些城市的房价不下跌，要想挤出房地产泡沫，要遏制资产泡沫是不可能的。

    对于这种态势，对于坚决要挤出当前中国巨大资产泡沫的中国政府来说是不希望看到，所以，从11月28日起，在中央政府部署下，上海、天津、济南、广州等城市对房地产市场调控进一步加码。这些城市房地产调控突然加码，其采取的调控政策更多的是从信贷优惠入手，比如有些城市有几天完全停止住房按揭贷款、全面提高住房按揭贷款首付比例、改变住房持有认可规则、对住房按揭贷款审查全面从紧、按揭贷款利率上升等。

    比如，11月28日，上海市等城市规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%，第二套住房贷款按揭比例上调到50-70%，停止第三套住房按揭贷款等。而这种首付比例大幅提高、住房按揭贷款认房又认贷，及停止第三套住房贷款等规则，就是希望通过信贷杠杆阻止住房投机炒作再进入市场。因为，购买住房杠杆率上升到这样一个高位，完全可以阻止住房投资者再进入市场，及如此低的杠杆率，住房投资者也不敢再进入市场。而在一个以投资炒作为主导的市场，住房投资炒作不进入，住房的销售肯定会大幅下降。

    还有，从最近中央政府已经对居民住房的70年产权续期的问题已经正在通过法律上给予明确。这不仅会解除当前社会上一些人对此问题争论及疑惑，也正是为房地产税征收作做准备（按经济上的逻辑房地产税本来是与70年产权无关的，但中央政府也在这方面进行准备）。房地产税的征收，最主要的是能够公平公正，能够通过这种税收制度来调节社会收入财富分配关系，对此，在房地产税没有出台还是不确定，但至少向市场表明，房地产税的征收已经快了。再就是，遏制中国资产泡沫，这肯定会成为即将召开的今年中央经济工作会议的重点，也会明确为明天经济工作的重点。而当前中国最大的资产泡沫就是房地产泡沫，所以，尽管房地产市场还在观望、房地产炒作者还在观望，但是当前中央政府采取的遏制房地产泡沫的态度基本上是坚决的。

    但是，从当前中国房地产市场态势来看，地方政府、房地产开发商及住房投机炒作者与中央政府的态势是截然相反。前者要持续现状，甚至希望继续推高本地房价，后者则是要坚决遏制资产泡沫，而且两者博弈相当严峻（即住房销售急剧下降而房价不下跌），这种博弈会持续多久也不一定。有分析认为至少会持续到2018年3月新的一届政府上任。如果持续到这个时候，当前中国房地产市场僵局能否持续到那个时候同样是不确定的。如果不能够持续到这个时候，中国的房地产市场将面临更大困境。因为，中国房地产化经济退出将严重打击中国的经济增长，并影响到中国的各行各业。如果这种情况出现，这一轮的房地产调控是不是又会重新松绑。如果调控政策松绑，中国房地产市场价格是不是又会上涨。可以说，无论是哪种情况出现，中国的房地产市场僵局持续的时间越长，中国经济可能面临的困难就会越大。